預貸率を見ると、銀行の経済への貢献度は、かなり薄れてきている事が分かる。

預貸率とは、預金額に対する貸出額の比率で、この数字が100%を下回ると、貸出額が預金額を下回っていることになる。

高度経済成長期の日本の銀行の預貸率は、ほぼ100%だったが、東京商工リサーチによると、2013年9月期における全国の銀行113行の預貸率は、67.95%まで低下している。

預金額から貸出額を引いた「預貸ギャップ」は、2013年9月期には217兆4251億5800万円に達しており、拡大し続けており、金余り状態になっている。

賃貸中の物件は高く売れることはない。

理由は、買い手が自ら住むために買う「居住用物件」には住宅ローンが使えるが、買い手自身は住まず、誰かに貸して家賃を受け取るために買う「投資用物件」には住宅ローンは使えないので、金利が高い投資用ローン扱いとなってしまうから。

また、物件の評価方法が異なり、居住用物件は「近隣事例比較法」による評価となるが、投資用物件は「収益還元法」による評価となる。

不動産物件の売却が難しいケースで一番多いのが、分譲戸数が数百戸ある大規模マンションで、数十室が同時に売却されている場合である。

中古マンションは、それぞれ仲介会社が異なり価格を調整する事ができない。

売出物件は、なるべく類似事例が少ない方が有利なので、小規模マンションの方が、相場より高い価格になることが起こりうる。

売りに出す時には、同じマンション内で売出し物件が出ていない状態が望ましい。

不動産の売却時に物件の買い手がなかなか付かない場合、仲介不動産会社から、売出し価格の値引きをするよう誘導される事がある。

中には、仲介会社と買取会社がグルになり、買取会社から仲介会社に対して「転売する物件の販売を委託する」というインセンティブを提示する方法がよく行われている。

その場合、両手仲介をすることで。仲介会社には「買取会社へ売却した際に6%」+「買取会社が転売する際に6%」の合計12%の仲介手数料が入るのである。

例えば4000万円で売却して、4500万円で転売した場合の仲介手数料は、240万円+270万円=510万円となる。

「両手仲介」で「転売時にも仲介報酬を得たい」という仲介会社によって、売り手に安く売るように誘導することが起こりうるのである。

不動産の売却において、売却価格を下げるタイミングを知っておくべきである。

1～2月は1年で最も買い手が多い時期で、価格改定を検討しているならば、この月に入ったら、なるべく早く下げるべきである。

12月は元々、客足が落ち込む月なので、ここで価格を下げても効果は少なく、値引価格の新鮮味が薄れてしまうだけである。
12月は売出し価格をキープし、新年1月に値下げ、新価格でオープンルームを実施するのが有効である。

秋は新築マンションの販売が多くなるので、多くの購入検討者が動く時期である。
中古マンションにとっても、「秋売り」は大きな山になるので、9月末に値段を下げれば売れる確率が高まる。

ちなみに、新築マンションの秋売りが多い理由は、各デベロッパーに「3月末までに何戸分の土地を仕入れる」という仕入目標のノルマがあるからで、3月末までに買い込んだ土地が商品化できるのは、半年後となるので秋売りが多くなる。

取引事例比較法で中古物件を査定する時に、不動産業界のプロが利用するのが、不動産流通機構の「レインズ(REINS)」である。

レインズでは、実際に取引された価格を知ることができるが、宅地建物取引業者しか見ることができない。
宅建業の資格を取得するとシステムにログインできるIDとパスワードが付与され、どの不動産業者も全て同じデータベースを見ている。

オンライン上で、どの不動産会社がどの物件を売却しているか、更には性格価格まで確認できる。

このレインズの情報が、不動産業界のプロと一般消費者との情報格差となっている。

あまり知られていないが、2007年からレインズに掲載されている成約事例の一部を公開している「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトがある。

プロからすると実際のレインズで見られるような正確な住所やマンション名が特定できないため、それほど利用されていないというが、対象エリアの中古物件の相場を知るのに参考になるデータベースである。

「レインズ(REINS)」

政府・与党は「海外移住する人には、持ち出す株の評価益に税金を課す」という税制改革案を検討しているという。

この法案が成立したとして、実際に税金が課せられるのは、年間100人程度の富裕層だけと想定されており、徴税額も大した額にはならい。

しかし注目すべきは、「評価益に課税する」という点で、税の根本的思想に反する抜本的な改革となることである。
これまでの日本の税制では、実現益に対してのみ課税されてきた。

この評価益にも課税するという前例ができると、資産価格を上げておいて、評価益に課税する大増税の布石となる。