金融緩和と不動産価格の連動性はデータ上、明らかである。

日本銀行では四半期ごとに「全国企業短期経済観測調査(日銀短観)」を公表している。
これは様々な業種毎に収益を中心とした業況や金融機関の貸出態度などを企業にヒアリングし、数値化しているものである。

日銀短観のうち、不動産業(大企業)における「金融機関の貸出態度」指数には特徴があり、マンション価格インデックスとほぼ連動している。

過去20年のデータによると、首都圏で分譲された新築マンションの1年後の中古取引価格は、東京23区内で平均5%の下落、埼玉県や千葉県では平均15%下落している。

現状は新築マンションの価格上昇は急ピッチであり、中古マンションの価格も追いかけるように吊られて上昇しているが、新築と中古のギャップは徐々に広がっている。

23区内でも2014年以降に分譲された新築マンションは、分譲後1年経てば10%を超える値下がりが発生すると予測される。
新築マンションを建てる土地代は一段と上昇しており、今後、オリンピックに向けて新築マンションの価格はもう一段上昇する可能性が高い。

つまり、新築マンションを購入し、1年後に値下がりするリスクは益々高まっており、今はもう新築マンションに手を出してはいけないタイミングになっている。

新築マンションの値下がりリスクが大きくなるのを理解するには、新築マンションと中古マンションの価格の決まり方を知る必要がある。

新築マンションの分譲価格は、コスト(土地の購入代、建築費、販売経費など)と利益を積み重ねて決まる。

一般財団法人建設物価調査会が発表している「建築費指数」というデータがある。
この指数は建物の種類別に2005年を100として建築費の推移を調べたもので、2015年4月は集合住宅(RC)の工事原価(建築と設備の合計である純工事費に現場経費を加えたもの)が116.6となり、10年前に比べて2割弱上昇している。

これは労務費と建築資材の値上がりが主な要因である。
工事原価には建設会社の利益や本社経費に当たる一般管理費は含まれていない。
以前は建築工事の案件が少なく、各社利益を削ってマンション工事を受注していた事を考慮すると、現在は工事費全体として3～5割程度上昇しているのが実態である。

新築マンションを販売するディベロッパーにとって、価格設定において重視する競合は他の新築マンションとなる。
また新築マンションの購入者は、特定のエリアではなく「新築」ということ自体にこだわり、特定のブランドで選ぶ傾向が強いので、その範囲は同じ最寄り駅や同じ沿線に限らず、かなり広くなる。

中古マンションになると、同じエリアの他の中古マンションとの比較で価格が決定する。
中古マンションの購入者は、特定エリアで探す人が多く、駅からの距離、建物のグレード、眺望などについて、そのエリアにある中古マンション同士の相対評価となる。

つまり、新築マンションは地下や建築費が上がる時は、特定の物件だけでなく同じ時期に売り出される全ての物件が割高になりやすい。

一方、中古マンションは過去から分譲されてきた数多くの物件の相対評価で価格が決まるため、価格がならされるのである。

2015年夏現在、新築マンションは高くなりすぎており、買い時は終わってしまっている。

2005年には首都圏で売り出された新築マンションの平均価格は4000万円前後だった。
それが今や5000万円を超えており、2015年4月には5305万円になっている。

新築マンションが供給される立地が都区部にシフトしていることもあり、今後更に上昇する可能性が高い。

値上がりしてしまった新築マンションの資産価値が維持されるのであれば問題ないが、多くの場合、値下がりリスクが大きくなってしまう。

国土交通省が公表している「不動産価格指数(住宅)」は多くの国際機関や有識者が協力して作成した指針に基づいて公表されており、2015年3月から本格運用が始まっている。

このデータによると、2010年を100として2015年2月の指数は、下記の通りとなっている。

住宅総合　　104.6(対前年同月比プラス2.0%)
マンション　117.8(対前年同月比プラス4.1%)
戸建住宅　　100.0(対前年同月比マイナス0.1%)
住宅地　　　 98.0(対前年同月比プラス1.9%)

つまり、戸建住宅(土地と中古の建物を一緒に取引した価格)や住宅地(土地のみを取引した価格)は横ばいか下落しているのに対し、マンション(主に中古の区分所有建物の価格)は大きく上昇しているのである。

この傾向はエリアを問わず、むしろマンション立地が比較的狭い名古屋圏や東北地方の方が、マンションの価格指数が大きく上昇している。

名古屋圏マンション　125.2
東北地方マンション　165.3

マンションは一戸建てに比べて、自分が住む実需の他、他人に貸して賃料収入を得る投資目的の需要もあり、底堅い。

また郊外では既に、土地の価格は上昇するという土地神話は崩れ去っている。

不動産価格指数(住宅)

現在、日本全国には約6000万戸の住宅があり、それに対して世帯総数は5200万戸なので、単純計算で800万戸の空き家がある。

そして今後、団塊世代を始めとする高齢者が多く所有しているタイプの自宅が、さらに売りに出で来ることになる。

具体的には、郊外のニュータウンなどにある築30～40年ほどの一戸建てである。
マンションについても、郊外で大規模開発された築古の物件は、大幅に余ってくるので、売るに売れず、貸そうとしても借りてが付かないケースが益々増えることになる。

総務省の「平成25年住宅・土地統計調査」によると、高齢者の持ち家率は8割に達している。

家計主の年齢階級別持家世帯率(全国、平成20年)

75歳以上　　80.9%
65～74歳　　80.0%
60～64歳　　78.7%
55～59歳　　75.9%
50～54歳　　72.4%
45～49歳　　66.7%
40～44歳　　57.7%
35～39歳　　46.0%
30～34歳　　29.8%
25～29歳　　11.5%
25歳未満　　 2.5%