HSBCは「香港上海銀行」という名称から分かるように、1865年に大英帝国の植民地化の香港で設立され、その後、上海の租界に進出した典型的な植民地銀行である。

戦後、共産中国から撤退したが、香港を拠点に営業を続け、香港の発券銀行の一つとなった。
ちなみに、香港には中央銀行がなく、HSBC、スタンダードチャータード、中国銀行の大手民間銀行3行が保有する米ドルを担保に、香港ドルを発行するカレンシーボード制を採用している。

その後、1980年代に世界各地で大規模な買収を行い、1991年にはイギリスの大手銀行の一つであったミッドランド銀行(現HSBCイギリス)の買収に伴い、登記地をロンドンに移転している。

74カ国に6200の支店を持ち、5200万人の顧客と25万4000人の行員を抱える大銀行である。
米フォーブス誌2015年版では、世界大企業ランキングで14位を占め、売上高796億ドル、利益163億ドル、純資産2兆6713億ドル、資本合計1926億ドルとなっている。

富裕層部門であるHSBCプライベート・バンキングは、口座開設時の最低預金額は300万ドルとされ、3820億ドルの総資産を運用している。

ジュネーブのHSBCは多くの顧客口座を抱えているが、本当に稼いでいるのは60名程度の巨大な力を持つ大富豪によってであるという。

日本の金融機関は、個人の大家さんに対してだけでも33.7万件、20.6兆円もの資金を融資しており、その多くは一都三県の首都圏の不動産担保融資である。

大手デベロッパーを含めた不動産産業全体では、90.7兆円という莫大な融資を受けている。

一般的に不動産投資は、賃料収入を返済原資として金融機関から借り入れをする。

金融機関は、「30年後の完済までに問題のない投資案件」と査定して融資をするので、その目利きは殆どハズレは無い。

例えば2012年9月末の三井住友銀行の問題債権比率は、貸出総額63.7兆円に対して1.1兆円と1.7%のみである。
これには不動産投資以外の事業融資も含まれているので、一概に不動産投資で破産する人の割合とは一致しないが、スルガ銀行の2012年3月決算短信にも住宅ローン、フリーローンの延滞率0.2%以下であると書かれている。

つまり、不動産投資家の100人に1人も借金が返せなくなって困っている人はいないのである。

実質利回り7%の投資物件を合計8億円持てば、借入金を返済して税金を支払った後に、キャッシュフローが毎月100万円生まれるようになる。

区分所有でこの規模を実現するには、80室以上の保有が必要となる。

金融機関は、融資の審査過程で借入者の保有物件を調査する必要があるが、小口物件を多く保有している場合、面倒なので一律に担保価値ゼロとされる事がある。

この場合、小口物件の借入金だけは融資審査時に夫妻と計上され、資産価値はゼロとされてしまい、いくら賃料収入があって潤っていても債務超過と判断され、新規融資は受けられなくなってしまう。

つまり金融機関からの信用を毀損する状況をつくることになってしまうのである。

また、一棟物件でも、借地、再建築不可、違法建築など、担保にとけない物件も資産価値ゼロと見なされることがある。

その為、規模を拡大していきたい場合は、土地が広く、固定資産税評価額が高く、築年は古すぎず、立地もよい場所という、金融機関評価の高い物件を買い進めていかねばならない。

高松市では、2004年に市街化区域と市街化調整区域の線引きが外され、原則どの場所にも建物が建てれるようになった事で、高松市の不動産市場は全国的に珍しい価格形成がされている。

この都市計画法の規正緩和により、農地から宅地への転用を申請だけで可能となり、農地も含めて実質無制限に、どこにでも建物を建てれるようになった。

その結果、これまで坪15万円で仕入れていた市街化区域の土地に賃貸物件を建てていたのが、近くの農地を坪3万円で仕入れ市街地よりも安い賃料の賃貸物件が建てられるという事が繰り返され、既存物件の価格が大幅に下落してしまった。

そして、高松駅周辺の市街地から、郊外の賃料の安い物件に人が流れ、市街の中心部が空洞化してしまった。

高松市の市街地の土地は10年連続で下落し、10年前の半値となってしまった。

多くの地方物件の価値は、農地の宅地転用賦課という規制により、人為的に物件供給量を限定していることで、維持されているのである。

投資用1棟マンションの市場がバブル相場入りしていないと仮定する場合、その表面利回りの上限は6%と考えるべきである。

なぜならば、個人投資家の大半が2%前後で融資を受けており、表面利回り6%(実質利回り4.5%)を下回ると、税引後キャッシュフローは赤字となり、賃料利回りだけでは採算が取れなくなるからである。

つまり、購入後に物件の値上がり期待が見込めない場合は、表面利回り6%以下では購入する理由が無くなってしまう。

主要ホテルグループの時価総額
(2015年10月9日時点、為替1ドル=120円換算)

Airbnb　　　 　　3.1兆円
Hilton　　　　　　3.0兆円
Marriott　　　　　2.4兆円
Starwood　　　　1.4兆円
Accor　　　　　　1.4兆円
Wyndham　　　　1.1兆円
InterContinental 　1.1兆円
Hyatt　　　　　 　0.9兆円