不動産投資を拡大していく過程で、同じようなスペックの物件ばかりを続けて購入すると、同じタイミングでデッドクロスを迎えることになり、資金繰りで苦労することになる恐れがある。

だから、物件を購入する時には、ポートフォリオ全体のバランスを考慮することが必要となる。

具体的には、エリア、構造、築年数、間取り、残債、残債利回り等が偏ってしまわないように注意すべきである。

特に注意すべきは、ポートフォリオ全体の平均残存耐用年数であり、これは長ければ長いほどよい。
ちなみに、りそな銀行は、この物件全体の平均残存耐用年数を非常に気にするという。

ドンドン物件を増やしていっても、借入比率が高くて残債が減らない状態だと、決算書のバランスは悪くなる。

サラリーマンの属性に対して全国の物件に不動産ローンを融資してくれる有名な銀行に、スルガ銀行がある。
金利が4.5%と高めだが、他の金融機関では融資が通りにくい物件に対しても積算評価以上、法定耐用年数以上の融資をしてくれ、更に審査期間も短いため人気がある。

不動産仲介会社の中には、スルガ銀行で融資がつく物件を、スルガの融資とセットでパッケージにして売っている所がある。

スルガ銀行からの融資を使って、以前は年収700万円程度のサラリーマンでも1億円を超える物件のオーナーになれた。
彼らが買う物件は、利回り9～10%の中途半端な地方にある土地の広い中古RCか鉄骨マンションというのが典型的なパターンである。

スルガ銀行は法定耐用年数以上の長いローンが組めるので、一見、キャッシュフローが多く出るように見えるが、返済を延ばすことで元金の返済が薄くなり、そのキャッシュフローは将来の利益を先取りしているだけである。
金利4.5%で25年とか30年の長期ローンを組んだら、元金はいつまで経っても減らない。

5年後に入居率が下がってきて、そろそろ売りたいと思っても、殆ど元金が減っていないため、売却価格を下げることができず、売りたい価格で買える人が誰もいない悲劇となる。

融資期間を長くとるということには、確かに手元のキャッシュフローを厚くでき大きなメリットがあるように思えるが、将来の大きなデメリットと引き換えとなる覚悟が必要となる。

最悪なのは、2015年からスルガ銀行は、スルガ銀行で融資を受けた物件を買った人が物件を売る時に、次の買主に融資を出さなくなった。
つまり、買える人の数が減り、出口が閉ざされることになっているのである。

5年後、10年後にスルガ銀行スキームで物件を買った多くの中流サラリーマンが、損切り覚悟で投げ売りすることになる可能性もある。

他の一般的な銀行の融資基準では回らないが、スルガ銀行スキームに乗せることで、キャッシュフローが出る物件が、現在の日本には多く流通している。

もし、スルガ銀行の融資姿勢が変わり、普通の銀行と同様に積算評価の7掛けの融資額しかつかず、融資期間も耐用年数までしか融資しなくなれば、誰も買えない物件が日本中に溢れることになる。

スルガ銀行の融資の門が閉まったタイミングが、買い手の激減による物件価格下落の引き金となる可能性もある。

地積測量図と建物図面・各階平面図が法務局に備え付けられるようになったのは、昭和35年～40年頃のことである。

そのため、それよりも古い時期に登記された物件だと、どちらも存在しない可能性がある。

また、地積測量図は土地の表題登記や文筆登記などの添付資料であり、建物図面は物件の表題登記や表示変更登記などの添付資料なので、全ての物件で作られているわけではない。

建物の建築が可能な「有効宅地」の部分と、指導の部分とがある土地では、私道に人の通行があり、道路として認められている場所は注意が必要である。

有効宅地部分と私道部分が分筆されておらず、併せて1筆になっていると、私道部分にも固定資産税、都市計画税が課税されてしまうことがある。

私道部分を非課税にするには、分筆するか、あるいは有効宅地部分と私道(道路)部分とを明確にする資料として、測量図を携えて、自治体の課税担当部署(東京都は都税事務所)を訪問し、手続きをする必要がある。

一般的な不動産会社では、自宅購入予算は次の手順で計算される。

1.税込の年収額をたずねる。
2.それを7.5倍にした金額を出す。
3.用意できる頭金をたずねて、2の金額に加える。

この合計金額が、35年返済で金融機関から住宅ローンを融資してもらえる最高額となる。

また、年収に対する返済額の負担の程度を示す数値を「返済負担率」といい、一般的には次のような判断がされる。

20%　　理想的な数値
25%　　融資可能
30%　　無理すれば融資OK
35%　　かなり無理
40%　　全く無理

インターネットで調査できる不動産情報

・相続税路線価
国税庁の「財産評価基準書」のサイトに路線価図が掲載されている。

・公示価格
国土交通省の「土地総合情報システム」のサイトで、地価公示(標準地の価格)と都道府県地価調査(基準値の価格)が閲覧できる。

・犯罪情報マップ
東京都の場合、警視庁の「犯罪情報マップ」「交通事故発生マップ」のサイトで、防犯情報、交通事故防止情報が把握できる。

・洪水ハザードマップ
東京都の場合、都市型水害対策連絡会が作成した「浸水予想区域図」に基づき、各区市より洪水ハザードマップが公開され、各自治体のサイトで閲覧できる。

外壁洗浄の目安価格(1平米当り)

アパート　　3～5万円
マンション(20戸以下)　5～10万円
マンション(20戸以上)　10～20万円

外壁を高圧洗浄するたけでもイメージは大きく変わる。