加計学園問題は、ロクでもない変な人が、本当の事を言っているから、ややこしい事になっている。

入居者から家賃の振込先口座は賃貸管理会社の口座になるケースが多い。

しかし、賃貸管理会社の財務内容が悪いと運転資金に流用されてしまいオーナーに入金がされない危険性がある。

その為、事前に信用調査会社のレポートを入手するなどして、最低限の信用調査を行う必要がある。

個人でもインターネットで低額で信用情報を入手できる「Nifty企業情報検索」というサービスがある。

LIFULL HOME'S不動産投資「見える!賃貸経営」というWebサイトでは、全国の空室率を調べることができる。

このサイトの空室率は、総務省統計局発行の「住宅・土地統計調査報告」に基づくが、グラフや地図で視覚的に探せるため、オリジナルの統計資料を調べるよりも便利である。

「人口増減」「犯罪認知件数」「地価公示」など、その他の公的データもまとめて調べられ、独自に集計した家賃相場や不動産相場も調べられる。

不動産投資において減価償却費は大きな節税効果があるが、その仕組みを正しく理解しておかないと「デッドクロス」という危機的状況を招く恐れがある。

ローン返済の元金分は経費にできず、金利のみが経費算入可能となる。
ローンの返済方式を元利均等返済にしていると、返済が進むにつれて、金利返済分が減っていき、元金返済分が増えていく。

減価償却費は実際にお金は出ていかないのに経費にできる。
元金返済は実際にお金が出ていくのに経費にできない。

返済期間が長い場合には、いつか両者の金額が逆転し、減価償却費より元金返済額の方が大きくなるタイミングがある。
このタイミングを不動産投資における「デッドクロス」と呼ぶ。

ローン返済でキャッシュアウトしているにもかかわらず、経費として計上できないために、多額の税金を支払わねばならない、危険な状況になってしまう。

金融機関が、不動産を担保として融資期間を残存法定耐用年数以内に収めようとすることが多いのも、このデッドクロスを避けようとするからである。

不動産投資は、「借入金の返済原資＝税引後純利益＋原価償却費」だから、法定耐用年数を過ぎると返済原資に充てられる減価償却費が一気になくなり、キャッシュフローが急激に悪化する可能性が高くなる。

デッドクロスが発生する時期は、物件の構造や築年数によって変わるが、築年数が古い物件やローンの借入れ比率が大きい物件ほど早く訪れる特性がある。

デッドクロスを回避するには、以下の方法がある。
・ローンの繰り上げ返済
・物件を売却
・次の不動産を購入し、新たに減価償却費を計上する
・最初貫融資期間を物件の法廷耐用年数以内に抑える

ちなみに、減価償却は課税前のフローを含み資産として不動産のストックに貯金していくようなものである。

国家公務員法では、公務員の給与は民間準拠ということになっているが、国家公務員の年収が高くなる巧妙なからくりが存在する。

国家公務員の給与や賞与は、人事院勧告によって決められるが、勧告を出すための民間企業の給与調査が、事業所規模50人以上の正社員だけを抽出して行われており、国家公務員給与はそれに準拠して決められている。

事業所規模というのは、企業規模ではなく、営業所や支店、工場など、一つの事業所規模が50人以上ということなので、相当な大企業に調査の対称が限られている。

つまり、国家公務員の給料は、事実上、大企業並みになるよう調査自体が設計されているのである。

国家公務員の人件費総額を把握するのは、容易ではない。
公務の一部を切り離して独立行政法事んに看板を掛け替えれば、表面上の人件費が減ったように見せる事ができる。

しかし、財務省が発表している「連結財務書類」は、国と特殊法人、独立行政法人、国立大学法人にどの決算を統合した連結決算だから、人件費を見かけ上減らすことはできない。

この連結財務書類では、国家公務員の人件費総額は5兆円程度だが、連結でみると人件費の総額は2倍近くの9兆3470億円に膨れ上がっており、これが本当の国家公務員が受け取っている報酬の総額となる。

また連結財務書類の人件費の推移をみると、2006年度と2007年度に大きく減っており、第1次安倍内閣(2006年9月～2007年8月)と時期が重なっており、渡辺善美・規制改革行政改革担当大臣として郵政公社の完全民営化を実現している。

そして2012年度に復興予算確保のために国家公務員の人件費削減を民主党政権が断行している。
しかし当初は前年比8%減と言っておきながら、4.3%減と半分程度しか削減されなかった。

その後、自民党政権に戻った2013年度の人件費は3.4%増、2014年度も4.0%増と、2年間で7.5%も増加している。
復興予算捻出を2年でやめただけでなく、元に戻すどころか震災前以上に人件費を増やしている。

政府は常に肥大化するという定石通り、2014年度には人件費は過去最高額に達している。

現在、一般のサラリーマンが負担する厚生年金の保険料は、本人負担分が9.091%となっており、この保険料が給与にも賞与にもかかっている。

ところが月給62万円、賞与150万円を超える部分については、年金保険料負担をしなくてもよい制度設計になっている。

この制度設計の理由は、無制限に年金保険料を増やしてしまうと、その人が受け取る厚生年金も増えてしまい、社会的な公平性からみて望ましくないという事だった。

しかし、2004年度の年金制度改正で、日本の公的年金はそれまでの積立制度から賦課制度へと代わり、年金保険利用は自分に帰ってくるお金ではなくなり、現役世代の年金保険料で、その時点の高齢者の年金給付を賄う制度になったので、年金保険料は事実上、税金と同じ性格のものになった