銀行によって不動産の評価は異なるため、A銀行にとっては優良物件にもかかわらず、B銀行にとっては債務超過と判断される場合がある。

債務超過とは、「持続的に不動産投資の拡大ができない状態」のことである。

債務超過に陥りやすいケースとして、「法定耐用年数超過の融資」がある。
融資年数が長くなるほどキャッシュフローは良くなり、一見、失敗には程遠いように思えるが、積極的に融資をしてくれる銀行からフルローンで物件を複数買った結果、他の銀行からは数億円の債務超過に陥っていると評価されてしまうケースもある。

重量鉄骨造の場合、法定耐用年数の34年を超える分については収入ゼロで、支払のみ発生すると考える銀行が殆どである。
つまり建物の価値はゼロ評価され、負債のみが多額にあるという、典型的な債務超過状態と評価されてしまう。

債務額よりも保有する不動産の価値が低いということになり、自己資金で差額を埋めないと次の融資が受けられなくなる。
更に困り果てて、物件を売却しようとしても、他の銀行からの物件評価が低いため、売値が下がる可能性が高く、修繕費の融資も受けれなくなり、投資家としては手も足も出ない状態となり、最終的に破綻するしかなくなってしまう。

融資を受ける上での正しい判断基準は、どの銀行から見ても評価できる物件を評価額と同等、もしくはそれ以下の価格で購入することで、債務超過に陥らないよう細心の注意を払う必要がある。