価格が暴落した不動産の住宅ローンの処理方法

＜状況＞
10年前、木更津に一戸建てを4200万円で購入し、ローンを毎月15万円返済。残債は2700万円。
急に、解雇され退職金は1500万円が支給された。
物件の実勢価格を調べたら、430万円しかなかった。

＜処理方法＞
親族など信頼できる人に、自宅を実勢価格の430万円で任意売却し、賃貸にしてもらう。
リストラで収入が激減した事を、銀行の担当者に説明し、返済が難しい事を理解させ、残債の2270万円を、サービサーに償却してもらい、銀行の不良債権処理を完了してもらう。
その後、サービサーと交渉し、数パーセントの価格で債権を買い戻せば、自宅の残債問題は解決できる。

※任意売却とは、金融機関が担保に抑えている物件で、売却しても債権が全て改修できない物件を売却する時に使われる用語で、基本的には任意売却に、金融機関は応じないといけない。

※サービサーとは、債権の管理・回収を専門とする特殊な会社で、1998年に制定された「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」によって定義され、それ以前には弁護士しか認められていなかった債権の管理回収業務が行える会社として、誕生した。法務大臣の許認可。
金融機関にしてみれば、回収見込みのない債権をチャラにしてしまうと、寄付をしたこととなり、納税の対象となるので、不良債権処理が進まない原因となっていた。
金融機関は、不良債権をサービサーに譲渡すれば、その差額は無税で償却できる。
例えば、1000万円の不良債権を、50万円でサービサーに売却すれば、金融機関は950万円を貸倒損失に計上できる。
サービサーは50万円の債権(額面1000万円)を、債務者から100万円返済できる交渉に成功すれば、サービサーは50万円の利益を得られ、債務者は全ての債務から解放される。

野村総合研究所のレポート「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて～2040年の日本の空家問題への対応策案～」(知的財産創造　2009年10月)によると、日本では新築物件を見ても、現在20%程度の空室率が、2040年には40%に上昇すると予測されている。

野村総合研究所　『知的資産創造』2009年10月号　

戦争に敗れた日本は、国家が国民の財産を奪い取りながら復活した。

1946年2月16日に、新円切替が発表され、10円以上の旧紙幣は使えなくなり、戦時国債もチャラになった。

同時に、国民が自らの預金を引き出せない「預金封鎖」が行われ、給料は500円までが新円で、残りは封鎖預金で支給された。
その為、庶民の生活は「500円生活」と呼ばれ、耐乏生活を強いられた。
ちなみに、当時の給料は大卒国家公務員が600円、小学校の教員が300円～500円。

さらに政府は、1947年1月15日、産業の復活を目的に「復興融資」を実施し、新円を市場に投入し、市場経済に火をつけ、インフレが激化した。
1948年度の復興融資総額は、当時の全国の銀行貸付総額を上回る535億円にのぼり、その結果、公共料金は年に2～3回値上がりし、一升60円だった闇米は、あっという間に3倍の180円にまで高騰したと記録されている。