外壁洗浄の目安価格(1平米当り)

アパート　　3～5万円
マンション(20戸以下)　5～10万円
マンション(20戸以上)　10～20万円

外壁を高圧洗浄するたけでもイメージは大きく変わる。

不動産を高値掴みしない為に、その価格が投資対象として適正化どうかを検討する際に、目安となる計算式がある。

収益物件の適正価格=路線価×土地面積+(収益物件から得られる年間想定家賃収入×5)

例えば、販売価格が1億円で、土地面積が100平米、土地の路線価が1平米当り50万円の収益物件の年間想定家賃収入が600万円だとする。

この場合、土地価格は100平米×50万円で5000万円。
これに年間家賃収入の5倍(600万円×5)の3000万円を足すと、8000万円になる。

つまり、2000万円程度、割高と考えられる。

不動産の土地価格には4つあり「一物四価」と呼ばれている。

1.時価(実勢価格) 110
不動産市場で実際に取引されている価格。

2.公示地価(公示価格)　　100
不動産鑑定士の鑑定をもとに国土交通省が発表する価格。

3.相続税評価額(路線価) 80
土地に面している道に価格が付いており、相続税や贈与税の土地評価の基礎となる価格。

4.固定資産税評価額 70
毎年かかる固定資産税を納税するときの基礎となる価格。

一般的に公示価格の価格水準を100とした場合、路線価は80、固定資産税評価額は70、時価は110とされる。

2016年4月に起きた熊本地震では、建物が倒壊して死亡者が発見された家屋とアパート計34棟のうち、23棟が建築基準法の新耐震基準(1981年6月)以前に建てられた物件だったという。

つまり、新耐震基準以降(1982年以降)に建築された物件に住む事を心掛けるべきだが、今回の熊本地震のように数回大きな揺れが重なると、新耐震基準以降に建てられた物件でも倒壊している。

<震災と耐震基準法の変遷>

1920年　市街地建築物法
1923年　関東大震災
1924年　市街地建築物法改正
1948年　福井地震
1950年　建築基準法改正
1964年　新潟地震
1970年　建築基準法改正
1978年　宮城県沖地震
1981年　建築基準法施行令大改正(新耐震)
1995年　阪神・淡路大地震
1955年　建物の耐震改修に関する法律制定
　　　　(新耐震以前の建物に関する規制)
2000年　建築基準及び同施行令改正
2011年　東日本大震災