日本の相続税は税率が高いばかりか、制度的にも欠陥があり、配偶者までもが相続人となってしまう。

アメリカでは夫婦が共同で築いた財産は相続財産とはみなされないので、夫が先に死亡した場合、妻はその財産をそのまま引き継ぐことができる。

日本でも妻が専業主婦でも住宅などの資産は共同財産とされ、離婚時には住宅を売却し、財産を分割して分け合う事になる。

しかし、相続時にはこの共同財産という考え方は適用されず、住宅の名義が夫名義になっていれば、夫の相続財産とみなされ、遺産分割協議が必要となったり相続税は発生し、夫の死後に残された妻が自宅に住めなくなるケースも発生する。

相続税は、その課税根拠が希薄な税金である。
それは個人の財産権を侵すものであり、日本国憲法の第29条に「財産権はこれを侵してはならない」と規定されている事もあり、憲法違反という指摘もある。

所得税を納めているにも関わらず、私有財産にまで課税するのは、税制基本原則で禁止されている「二重課税」という考え方もある。

実際にアメリカの共和党は常に「相続税廃止論」を訴えており、スウェーデン、シンガポールなどのように相続税を廃止した国もある。

スイス、カナダ、デンマーク、オーストラリア、ニュージーランド、中国、香港など、世界で経済成長している国には相続税そのものがない。

日本のメディアは政府与党から、「公平中立な番組作成」を要請する文書を出されると簡単に懐柔されてしまう。
その理由はメディアの成立基盤が広告収入という事が大きい。

安倍政権になったからの政府広報予算は、膨れ上がっている。

2015年度の政府広報予算額は83億400万円で、前年2014年度の65億300万円から3割増加している。

この予算額は2012年度の野田政権時代の40億6900万円に対して2倍以上になっている。

ちなみに、2014年度の予算の増額は、政府広報室によると「消費税への国民の理解を深めるため」という理由となっている。

東日本大震災の際に、エレベーターの閉じ込め事故は全国で257件発生したとされる。

東京都が2012年4月に発表した首都直下自身の被害想定では、エレベーターの閉じ込めは7000基を超えると予測されている。

全ての人を救出できるまでには、数日を要することが十分考えられる。

「新耐震基準のマンションならば大丈夫」というのは、都市伝説だと考えるべきである。

東京カンテイが2012年に公表した数字によると、阪神・淡路大震災では新耐震基準によって建てられた兵庫県内のマンション10棟が大破している。

東日本大震災では、新耐震基準で建てられた宮城県のマンションには大破はなかったものの、中破、小破などの被害状況を見ると、新耐震基準の建物と旧耐震基準の建物で、有意義な差が認められなかったという。

マンション管理会社は、自社が管理業務の委託を受けているマンションに等級を付けている。

会社によって付け方に差はあるが、一般的にはABCDと分けられている。
分類にはマンションの規模や築年数には関係なく、その基準は「管理組合に、どの程度手間ひまがかかるか」である。

理事会から管理会社に対して高度な要求ょしてくる管理組合はAクラスとされ、管理会社はエースクラスの社員を担当として付けている。

逆に、なんでも管理会社の言いなりで進められる管理組合はDクラスとして、新人や無能な社員を担当に付ける。

管理会社に仕事ができない担当を付けられたマンションは、低レベルのサービスしか受けられないにも関わらず、高い業務委託量や修繕工事費を負担させられ続けることになる。

今後、資産価値が低いマンションほど、廃墟化の危険性が高くなる。

資産価値が低下しすぎると、わざわざ訴訟を起こして管理費の滞納を回収する意味がなくなるからである。

その分岐点は資産価値が300万円～400万円あたりとなる。

滞納された管理費などを回収するための最終的な手段は、弁護士に依頼して競売訴訟を起こすことであり、このコストとしては競売申し立てだけで予納金が60万円かかり、別に弁護士報酬が必要となる。

資産価値が500万円のマンションで発生した管理費等の滞納が400万円程度であれば、最低入札価格は50万円程度に設定され、競落者は滞納された管理費等を支払わねばならない。
仮に対象のマンションが100万円で競落された場合、競落者は10万円の他に管理費の滞納額400万円を支払うことになる。

つまりマンションの資産価値が400万円を下回ると、裁判費用は管理組合の持ち出しとなり、競売による滞納金の回収は困難となる。

さらにマンションの住宅ローンが完済されていない場合は、競売になっても住宅ローンの抵当権が優先されるために、訴訟を提起した管理組合側への配当が支払われないと見込まれると、「無剰余取消」として裁判所から訴訟を取り消される可能性が出てくる。
その場合、予納金を放棄してまでも抵当権者の合意を得て形式競売を進めるかどうか難しい判断を迫られることになる。

近年、「資産価値30輪万円」のマンションが大都市圏の郊外に現れ始めており、やがて近郊に達することになる。
誰も住まなくなり、放置され廃墟化したマンションが増えてくる事が予測されるが、行政に対しては固定資産税を支払う義務は継続し、所有するだけでマイナスが生じてしまう「負動産」となる。

マンションの管理費滞納は5年で時効になる。

例えば、7年間も管理費と修繕積立金を滞納している区分所有者がいた場合、管理組合がその区分所有者に請求できるのは過去5年分だけとなり、6年前と7年前の管理費き請求できない。

従って、5年を超えないうちに何らかの手を打つ必要がある。

2014年の国土交通省の資料「老朽化マンションの建替え等の促進について」によると、全国て゜これまでに建替えが決定したマンションは、準備中も含めて230物件しかない。

ところが2018年には築50年超のマンションが全国で5万件に達し、震度7の地震に耐えられるとされる現在の耐震基準が定められる以前に建築された「旧耐震マンション」は全国に106万件存在する。

マンションの建替えを実現するには管理組合総会で5分の4の賛成可決が必要であると共に、敷地の容積が2倍以上余っている事と、その敷地が建替えにふさわしい利便性の良い立地である、という高いハードルがある。

老朽化マンションの建替え等の促進について

日本のマンションの寿命は、しっかりとした施工がなされていれば100年は持つと言われているが、ヨーロッパにある石やレンガでできた住宅のように200年や300年という寿命は期待できない。

理由は躯体コンクリートの内部の鉄が錆びるからである。

鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートの組み合わせで、この2つの素材は膨張率が同じという奇跡的な組み合わせとなっている。
さらに、圧縮に強いコンクリートと、引っ張りに強い鉄筋が一緒になって、無敵の構造体となる理想的な組み合わせと言える。

しかし、同時に宿命的な寿命が与えられてしまう。
そもそもアルカリ性であるコンクリートが中性化していくことにより、躯体内の鉄筋が詐欺てしまい、その錆びの進行速度が鉄筋コンクリートの寿命を決めてしまう。

通常は、躯体の中の鉄が錆びて使い物にならなくなるまでに65年と言われてきたが、現在は施工技術の進化により、100年までは伸ばせると言われている。
しかし、実験によって証明されたわけではない。

高層階に居住することが子供や母親にとって不健康な影響をもたらすという科学的な調査データが存在する。

東海大学医学部公衆衛生学(逢坂文夫・講師)が1995年～1998年にかけて厚生省の依頼による調査は衝撃的な結果となった。

この調査は横浜市内の3ヶ所の保育所で、第一子に4ヶ月健診を受信させた母親へアンケート用紙を配布し、2344人の有効回答を得た調査である。

調査によると、小学生のアレルギー陽性反応は戸建住宅が27%なのに対して、マシンションは46%、アレルギー疾患は階層が高くなるほど増える傾向にあった。

また、1995年に横浜在住の母親1600人に行ったアンケート調査では、年齢を問わず10階以上の高層に住んでいる女性の38.9%で流産を経験しているにも関わらず、1～2階は6.88%、3～5階は5.6%だった。
つまり、10階以上の高層階に住んだ場合、5階以下に住む場合と比べて流産の可能性は5～7倍高くなるということになる。

更に「33歳以上で10階以上」に居住の場合は、「27歳以下で1～2階」の居住に比べて、流産率は12倍以上という結果となっている。

2019年は賃貸市場にとって、注目すべき年となる。

2014年の総務省調査による「空き家率13.5%」の発表は、不動産業界に激震を与えたが、この調査は5年おきに実施されるので、次回の発表は2019年となる。

また、2019年からいよいよ日本全体の世帯数が減少し始めるとされている。
世帯数は住宅に対する需要数となるので、核家族化による世帯数の増加で、これまで年間100万戸近くの新築住宅が市場に供給されてきたが、世帯数が減少し始めると、住宅の余剰感はいよいよ鮮明になってくる。

2013年の総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」によると、1970年代には既に住宅は余っており、それが抒情に増えて現在は820万戸の空き家が存在している。

日本全体の空き家率は13.5%で、日本全国の住宅の7戸に1戸が空き家なのであり、東京でさえ11%以上が空き家となっている。

野村総研の予測では、2033年の空き家率は30%を超え、3戸に1戸が空き家になるという社会が到来する。

この総務省の調査は5年毎に実施されるので、次回2019年の発表でも空き家率は確実に増えるであろう。

平成25年住宅・土地統計調査

不動産価格は、2つの法則性に基づいて変動する。

1つは「需要と供給の関係」で、需要が供給を上回れば価格は上昇する。

もう1つは「経済成長」であり、経済が成長しているエリアの不動産価格は上昇している。

つまり、近未来的に日本全体で不動産価格が急落する日がやってくる可能性は高い。

日本の不動産の特徴的な脆弱性の一つに、賃貸市場の強い余剰感があり、賃貸住宅はかなりの供給過多状態にある。

不動産ポータルサイトの「ホームズ」が公表している賃貸住宅の空室率(2016年2月)を見ると、東京都の千代田区が36%、中央区が27%、目黒区が28%と高い数字となっている。

マンションは新築・中古ともによく売れているのに、賃貸市場が低迷している理由は、賃貸市場には自分が住む為にしか借りないという実需しか存在しないからである。

新築・中古マンションのように、投資目的で買っておくという需要がなく、住む世帯数しか需要が生まれないので、それ以上の供給があると物件は余るしかないのである。

2014年3月の日銀による質的量的緩和の開始、2014年10月の黒田バズーカー第2弾、さらには2016年1月のマイナス金利導入により、市中銀行は不動産市場への融資先をより一層模索している。

こうした「お金が余って仕方ない」という状況は、1991年に崩壊した平成バブルとよく似ており、平成バブルでは余剰資金が向かった先は日本全国各地の不動産だった。

しかし大きく違う点は、今回は「地域限定」だという点である。

2013年～2015年にかけて不動産価格が上昇したのは、東京都心と神奈川県の一部、仙台市全域、京都市の一部、福岡市の一部など地域が限られており、面積比でいえば日本全体の2%にも満たないエリアで起こった「地域限定バブル」なのである。

逆に、他の98%以上のエリアでは、住宅価格は下落し続けている。

日本のマンション史上における過去最大の欠陥マンション事件は、多摩ニュータウンの「ベルコリーヌ南大沢」という団地で、46棟(919戸)全てが欠陥マンションだった。

分譲されたのは1889年～1993年にかけたバブル絶頂期で、当時の分譲価格は5000万円～7000万円だった。
さらに80倍という抽選に当たった幸運な住民が、入居したら雨漏りに結露、手で触っただけでコンクリートが崩れるという欠陥物件だったのである。

分譲したのは当時の住宅・都市整備公団で、最初は「設計図書は紛失した」という不誠実な対応をしていたが2002年に大問題となり、国会でも取り上げられた。

住民らは粘り強く交渉を重ね、46棟中20棟が立て直しが決定し、その後現在では全ての立て直しが完了している。

しかし、この間の交渉で疲れた3分の1以上の住民が、諦めて去っていったという。

この欠陥具合は姉歯事件の耐震偽装を上回るレベルで、あるべき耐震基準の58%しかなかったという。

この団地の対応で、住宅ろ都市整備公団が最終的に対応に投じた費用は600億円とも言われている。
迅速な対応をしていれば、普通に919戸を建替えたとして、当時の建築費相場にすと140億円程度で、引っ越しや仮住まいの費用を負担しても200億円で済んだと言われている。

財閥系ゼネコンが売主の物件だからといって、誠実な対応をしてもらえるとは言えない。

三井不動産が千葉県浦安市で開発・分譲した戸建て住宅が、東日本大震災による液状化で傾斜してしまったケースがある。

30年前以上に分譲されたが、道路1本隔てた公団の分譲地は液状化していないのに、三井不動産の分譲地だけが液状化して家が傾いてしまい、更には液状化で埋め立てに使ったとみられるごみが地表に出てきてしまった。

隣接地を開発した公団は液状化を予測して、サンドコンパクション・パイル工法による地盤改良工事を行っていたが、三井不動産は地盤改良工事をやっていなかった。

住民は三井不動産に補償を迫ったが、芳しい回答を得られず、次々と訴訟を起こした。
三井不動産はそれら全ての訴訟を受けて立ち、優秀な弁護士団を結成して「分譲当時は液状化を予想しえなかったし、当時は地盤改良は義務化されていなかった」と主張を展開し、20014年から2015年にかけて一審、二審の判決でいずれも住民側が敗訴し、見事に三井不動産は責任を逃れている。

住んでから発覚する新築分譲マンションの申告な欠陥といえば、雨漏りと傾斜である。

これらの欠陥は住んでいれば誰でも分かるので、すぐに管理組合で大問題となり、その後、管理会社を通じて親会社である売主のディベロッパーに報告される。

補修工事費は全てゼネコンの持ち出しになるので、何かと理由をつけて工事負担を逃れようとしたり、ミスを認めず有償工事に持ち込もうとする。
ゼネコンが施工ミスを認めなければ、無償の補修工事にはならない。

そして、紛糾した結果、管理会社から管理組合の理事会に必殺の決めゼリフが言い渡される。
「あまり問題を大きくすると、マンションで欠陥工事があったという噂が世間に広まり、資産価値に影響が出ますよ」
と言われれば、泣き寝入りして自己負担による補修工事に同意せざるを得なくなる。

このように欠陥工事であるにもかかわらず、世間に知られることなく生息するマンションが無数に存在するが、統計データは一切ない。

新築マンション100物件のうち1～2件は欠陥工事が発生しているという。

2015年10月に発覚した「パークシティLaLa横浜」の傾斜問題では、2007年に完成した全4棟705戸の建物の杭が支持基盤に達していなかった。

4棟のうち1棟が、下の建物と比べて手すりの結合部分にズレが生じていることを不審に思った住民かせ、売主の三井不動産レジデンシャルに調査を数年前に求めていたが、「東日本大震災の影響」としてうやむやに済まそうとしていたという。

2.4センチ程度の傾斜は、1999年に定められた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)を元に作られた建設省通知による「技術的基準」の許容範囲であり、通常の生活には殆ど影響しないレベルとされている。