都内では、低金利を背景に、ワンルームマンションの建設ラッシュが続いており、ワンルームマンション投資の勧誘が行われ続けている。

ワンルームマンションは不動産投資の中では、比較的手頃な価格で始められ、「失敗が少ない」という営業トークが多用されるが、新築ワンルームマンション投資は、失敗するリスクが非常に高い。

新築は利回りが低いため、キャッシュフローが殆ど回らない。
毎月の家賃が7万円で、ローンの返済が5万円、これに固定資産税や管理費・修繕積立金が加わると、トントンかマイナスになってしまう。

営業マンは「確定申告をしてローンを経費計上すれば、税金が戻ってくる」と強調するが、経費刑事用できるのはローンの利息分だけで、減価償却を考慮したとしても「儲かる」と言えるほどではない。

一方、ディベロッパーの分譲利益は、最後の1戸か2戸に集中しており、最後の1戸を売って初めて利益が出る仕組みになっている。
その為、最後の1戸になると、様々な営業トークを駆使して売ろうとするので、「被害者」が拡大することになる。

投資用マンションの営業電話と同様に、「カモ」を集める手段として「不動産投資セミナー」「相続対策セミナー」がある。

全国各地で「無料資産活用セミナー」を開催して、飛び込んでくるカモを待っているのである。

カモが飛び込んで来たら、カモの懐具合や投資意欲を見定めて、物件を勧める。

最近多い手口として、あるビルの物件を「みんなで」買いましょうというもので、その物件の小口オーナーになった人は、その債権に対する金利を得るというスキームである。
しかし、この物件の登記上の真の所有者は「物件をみんなで買いましょう」と声をかけ、複数の投資家から資金を集めて、物件購入の手続きを取り仕切っている会社なのである。

オーナーになったつもりの人は「銀行の金利よりもいい」と入れた利回りで満足しているが、登記上の実態は紙切れを持っているにすぎないのである。

不動産情報サイトは、不動産を所有していたり、仲介契約を結んでいる会社が100件登録するといくら、200件登録するといくら、という金額設定でウェブサイトの運営会社に広告費を支払っている。

そして、売れたからといって、その情報を消す必要もないので、そのまま「おとり広告」として使う不動産業者も少なくない。

また、不動産情報サイトに多くの物件情報を掲載していると「ちゃんとした仲介会社」というイメージを演出できるので、宣伝の意味ても情報を消さない事がある。

不動産業者自身も、物件情報だけでは「おとり広告」かどうか見分けられないので、一般の人が「おとり広告」を見分ける方法は全くない。

不動産業界では、既に売れてしまっている物件や存在しない物件など、そもそも紹介できない物件情報を、不動産情報サイトや情報誌に掲載する「おとり広告」が使われている。

文字だけの広告では「土地建物が何平米、間取りが何LDK」という限られた情報しか出ないため、必ず電話がかかってくる「魔力」を持つ物件がある。

中でも「敷地延長」、すなわち道路から奥まった敷地で、敷地が補足突き出して道路に接するようになっている物件は、価格が安い上に土地の面積が大きくなる。

つまり「土地90平米、前面6メートル、車庫2台」の物件が格安の値段で出ていると思い込ませる事ができる。

「前面6メートル、車庫2台」とあれば、当然並列で2台駐車できると思ってしまうが、実際には敷地延長部分に縦列2台駐車となり、奥の車を出すには手前の車を出さねばならないという「車庫2台」なのである。

都市銀行の住宅ローンは、最近の低金利を反映して金利が1%程度だが、一般的には、審査の際には「金利が4%になった時の年間の返済額が、年収の35%以内に収まっていなければならない」という基準がある。

これを「返済比率」といい、この比率は年収によって異なるが、返済額に見合う年収が無ければローンを組むことができない。

一方、「フラット35」は金利が1.5%であれば、その後の支払金利も固定であるため、1.5%で計算して返済額が年収の35%以内になれば、返済比率として問題がない。

その為、都市銀行では住宅ローンが組めないが、フラット35ならローンを組める人が増える。

但し注意が必要なのは、フラット35は審査基準が不透明で、審査は住宅金融支援機構が行う為、審査に通らなかった場合、窓口の金融機関には審査に落ちた理由を教えてもらえない。
返済比率を満たしている場合でも、審査が通らない事があり、その理由は分からないままとなる。

住宅ローンを組む時は原則として「団体信用生命保険(団信)」に入るが、団信に苦しめられている人がいる。

住宅ローンの相談で多いのが「団信」に関することで、その殆どが病気やケガで働けなくなったのに保険金が支払われず、ローン返済ができなくなってしまったという相談だという。

そもそも団信とは、住宅ローンの返済途中で死亡したり、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものなので、団信に加入していれば病気や事故でローンの返済が困難になった場合は団信の保険金でローンが支払えると安心している人が多い。

しかし、団信には保険金の支払い条件は「死亡」または「高度障害」のみという落とし穴がある。
「高度障害」とは腕や足が切断されたりして、全く動かなくなった場合を意味する。

脳梗塞で後遺症が残り、利き手が不自由になり仕事ができなくなったとしても、団信の保険金は降りない。
働けないにも関わらず、住宅ローンの返済はそのまま残ってしまう。

つまり団信の約款は、かなり厳しいので、働けなくなった時の事を考えると、団信とは別に生命保険を組んでおかないと安心できない。

民間の金融機関の場合は、団信の保険料が金利に含まれている為、分けることができないが、住宅金融支援機構の「フラット35」は「機構団信」への加入は任意となっており、金利とは別に団信の保険料を年に1度まとめて支払うため、金利と団信の保険料を分ける事ができる。

フラット35で住宅ローンを組んで、病気やケガで働けなくなった時の保障もしっかりしている生命保険に加入するという考え方もある。

不動産購入時にローンを組めるか組めないかは、大抵は「職業」と「収入」で決まる。

大企業で勤続20年以上、収入も同年代のサラリーマンの平均以上、貯金もあるならば、全く問題なくローンが組めると普通は思う。

しかし、このような人でもローン審査に落とされる事がある。

ローン審査というのは、1回出して落とされたら、同じ金融機関に同じ物件ででしても必ず落ちる。
その為、ありとあらゆる会社にローンの申し込みをして、全部落とされたら、ローンを組める金融機関がなくなってしまう。

だから、何件か審査に落とされたら、一度立ち止まって原因を考える必要がある。

例えば、クレジットカードの支払期日を守らず、毎回、催促状が来るまで払わないという事を繰り返しているとローン審査が通らない事がある。

他にも海外でクレジットカードをスキミング被害に遭い、カード会社や警察に届け出をすることなく、請求を無視していた場合なども、カード会社のブラックリストに載せられてしまう。

中古ワンルームマンションは、不動産業者にとってうまみが無いので、誰も手を出そうとせず、悪循環に陥っている。

1000万円のワンルームマンションを売っても、仲介手数料は3%の30万円にしかならず、扱うインセンティブがない。

30万円のために積極的に動く仲介業者はいない為、売却を頼まれた仲介業者多くは不動産取引情報提供サイトの「REINS」に情報を掲載して放置する。
同様に30万円では客付け業者も殆ど動かないので、市場には中古ワンルームマンションが溢れている。

中古ワンルームマンション市場で最も大きな問題なのは、通常の不動産業者は住宅ローンを組む時に提携している銀行があるが、投資用ワンルームマンションのローンは住宅ローンではないので、提携金融機関がない。
居住用として購入しようとしても、審査も緩く使い勝手の良い「フラット35」は、30平米以上の物件でないと住宅ローンの対象とならない。

新築ワンルームマンションの分譲会社の殆どは、ノンバンク系のローン会社と提携しているので、新築を購入する時はローンを組めるが、一般的な不動産業者はノンバンク系のローン会社と提携はしてないない。

従って、中古ワンルームマンションは購入時にローン付けができず、現金を持っている客にしか売れないという状況になっており、一般的な不動産流通市場での出口がない。

僅かながら都内に絞って中古ワンルームマンションを取り扱っている不動産業者もあるが、やはり仲介手数料では割りが合わないので、顧客から800万円で買い取って、別の顧客に1000万円で売るという「買取仲介」のスタイルを取っていることが多い。

どうしても売りたい人にとっては、助け船のような存在だが、1000万円の物件をローンで購入して、800万円で買い取ってもらっても、200万円分のローン債務が残ってしまうことになる。

市場での生き残りの為に、欧米の学位ビジネスはしたたかであり、マーケット感覚に優れている。

最も儲かる「エグゼクティブMBA」という高額なプログラムの最大の価値は、「他のエグゼクティブと知り合える機会」と位置づけられている。

そこでは学生として集まった企業の幹部候補生たちを、お互いに「同窓生として知り合わせる」ことの対価として、超高額な学費が課されている。

つまり学校が売る事のできる価値は、授業の内容だけではないのである。

学校が社会に提供できる価値には、最先端の知識や知見に加え、学位、価値ある同窓生とのネットワーク、極めて容易に社会の信頼が得られる「学生という立場」など、様々な要素の組み合わせが可能なのである。

少子化時代となり、学校経営がより厳しくなる中、学校関係者が考えるべきは、「グローバル人材の育て方」などではなく、そもそも自校は「誰に対して、どんな価値を提供すべきか」という提供価値について再検討すべきである。

「ふるさと納税制度」は、欲しい特産品で、自分の故郷でもない地方自治体を選ぶという納税制度であり、事実上「税金徴収制度の市場化」である。

この市場では、日本中の地方自治体が、日本中の納税者が払う税金を獲得すべく競争している。

「ふるさと納税」で歳入を増やすためには、霞が関の意思決定プロセスに関する知識ではなく、納税者という不特定多数のマーケットニーズを把握し、市場から選ばれるためのマーケット感覚が、地方公務員に必要となる。