入居者から家賃の振込先口座は賃貸管理会社の口座になるケースが多い。

しかし、賃貸管理会社の財務内容が悪いと運転資金に流用されてしまいオーナーに入金がされない危険性がある。

その為、事前に信用調査会社のレポートを入手するなどして、最低限の信用調査を行う必要がある。

個人でもインターネットで低額で信用情報を入手できる「Nifty企業情報検索」というサービスがある。

LIFULL HOME'S不動産投資「見える!賃貸経営」というWebサイトでは、全国の空室率を調べることができる。

このサイトの空室率は、総務省統計局発行の「住宅・土地統計調査報告」に基づくが、グラフや地図で視覚的に探せるため、オリジナルの統計資料を調べるよりも便利である。

「人口増減」「犯罪認知件数」「地価公示」など、その他の公的データもまとめて調べられ、独自に集計した家賃相場や不動産相場も調べられる。

不動産投資において減価償却費は大きな節税効果があるが、その仕組みを正しく理解しておかないと「デッドクロス」という危機的状況を招く恐れがある。

ローン返済の元金分は経費にできず、金利のみが経費算入可能となる。
ローンの返済方式を元利均等返済にしていると、返済が進むにつれて、金利返済分が減っていき、元金返済分が増えていく。

減価償却費は実際にお金は出ていかないのに経費にできる。
元金返済は実際にお金が出ていくのに経費にできない。

返済期間が長い場合には、いつか両者の金額が逆転し、減価償却費より元金返済額の方が大きくなるタイミングがある。
このタイミングを不動産投資における「デッドクロス」と呼ぶ。

ローン返済でキャッシュアウトしているにもかかわらず、経費として計上できないために、多額の税金を支払わねばならない、危険な状況になってしまう。

金融機関が、不動産を担保として融資期間を残存法定耐用年数以内に収めようとすることが多いのも、このデッドクロスを避けようとするからである。

不動産投資は、「借入金の返済原資＝税引後純利益＋原価償却費」だから、法定耐用年数を過ぎると返済原資に充てられる減価償却費が一気になくなり、キャッシュフローが急激に悪化する可能性が高くなる。

デッドクロスが発生する時期は、物件の構造や築年数によって変わるが、築年数が古い物件やローンの借入れ比率が大きい物件ほど早く訪れる特性がある。

デッドクロスを回避するには、以下の方法がある。
・ローンの繰り上げ返済
・物件を売却
・次の不動産を購入し、新たに減価償却費を計上する
・最初貫融資期間を物件の法廷耐用年数以内に抑える

ちなみに、減価償却は課税前のフローを含み資産として不動産のストックに貯金していくようなものである。

国家公務員法では、公務員の給与は民間準拠ということになっているが、国家公務員の年収が高くなる巧妙なからくりが存在する。

国家公務員の給与や賞与は、人事院勧告によって決められるが、勧告を出すための民間企業の給与調査が、事業所規模50人以上の正社員だけを抽出して行われており、国家公務員給与はそれに準拠して決められている。

事業所規模というのは、企業規模ではなく、営業所や支店、工場など、一つの事業所規模が50人以上ということなので、相当な大企業に調査の対称が限られている。

つまり、国家公務員の給料は、事実上、大企業並みになるよう調査自体が設計されているのである。

国家公務員の人件費総額を把握するのは、容易ではない。
公務の一部を切り離して独立行政法事んに看板を掛け替えれば、表面上の人件費が減ったように見せる事ができる。

しかし、財務省が発表している「連結財務書類」は、国と特殊法人、独立行政法人、国立大学法人にどの決算を統合した連結決算だから、人件費を見かけ上減らすことはできない。

この連結財務書類では、国家公務員の人件費総額は5兆円程度だが、連結でみると人件費の総額は2倍近くの9兆3470億円に膨れ上がっており、これが本当の国家公務員が受け取っている報酬の総額となる。

また連結財務書類の人件費の推移をみると、2006年度と2007年度に大きく減っており、第1次安倍内閣(2006年9月～2007年8月)と時期が重なっており、渡辺善美・規制改革行政改革担当大臣として郵政公社の完全民営化を実現している。

そして2012年度に復興予算確保のために国家公務員の人件費削減を民主党政権が断行している。
しかし当初は前年比8%減と言っておきながら、4.3%減と半分程度しか削減されなかった。

その後、自民党政権に戻った2013年度の人件費は3.4%増、2014年度も4.0%増と、2年間で7.5%も増加している。
復興予算捻出を2年でやめただけでなく、元に戻すどころか震災前以上に人件費を増やしている。

政府は常に肥大化するという定石通り、2014年度には人件費は過去最高額に達している。

現在、一般のサラリーマンが負担する厚生年金の保険料は、本人負担分が9.091%となっており、この保険料が給与にも賞与にもかかっている。

ところが月給62万円、賞与150万円を超える部分については、年金保険料負担をしなくてもよい制度設計になっている。

この制度設計の理由は、無制限に年金保険料を増やしてしまうと、その人が受け取る厚生年金も増えてしまい、社会的な公平性からみて望ましくないという事だった。

しかし、2004年度の年金制度改正で、日本の公的年金はそれまでの積立制度から賦課制度へと代わり、年金保険利用は自分に帰ってくるお金ではなくなり、現役世代の年金保険料で、その時点の高齢者の年金給付を賄う制度になったので、年金保険料は事実上、税金と同じ性格のものになった

ダイヤモンド・オンラインに掲載された「所得1億円超だと税負担率はこんなに低い、金持ち優遇の実態」(2016年11月28日)によると、2014年のデータで所得税負担率は、所得が5千万円～1億円で最大の28.7%ととなり、それ以上の高所得になると税負担率は下がり、年収100億円以上になると17.0%しか所得税を負担していない。

この原因は分離課税で、その代表的なものは上場株式の譲渡益や配当所得で、総合課税される所得とは別枠で一率15%の所得税と5%の地方税がかかるだけである。

また退職金も分離課税になっている。
退職金にかかる所得税の計算は、①退職金から退職所得控除を差し引き、②その金額の半分を、③他の所得とは分離して課税する仕組みになっている。

退職所得控除は勤続年数20年までは1年あたり40万円、それを超える分は1年あたり70万円となっているので、例えば勤続20年なら800万円、40年に2200万円が退職金から所得控除される。
つまり大部分のサラリーマンは、この退職所得控除を差し引くだけで所得がゼロになる。

ちなみに厚生労働省の「就労条件総合調査」(2013年調査)によると、定年退職者の退職金の平均支給額は、大卒が1941万円、高卒が1673万円となっており、最もし気宇がくの多い企業規模1000人以上の大卒でも2290万円となっている。

本来ならば、退職所得控除の適用だけで十分であり、2分の1軽課も、分離課税も不要なのに、この制度を見直さない理由は、国家公務員の退職金が多いからである。

2013年に定年退職した国家公務員の平均退職手当は2295万円と民間の平均を上回っている。
また高級官僚の退職金の具体的な実態は公開されていないが、退職金の分布をみると、5000万円～6000万円が36人、6000万円～7000万円が19人、7000万円～8000万円が16人、8000万円以上が1人いる。

更に、高級官僚はかなりの割合で天下りをし、数年毎に数千万円の高額な退職金を手にする。
その場合、勤続年数が短いので退職所得控除が適用されないため、2分の2軽課と分離課税の仕組みが必要となるのである。

「パナマ文書」の情報公開で、日本人とみられる230人と日本法人20社が掲載されていた事が明らかになったが、中国人が3万人あった事もあり、日本人のタックスヘイブンへの関与は少ないように思われるが、そうではなく、たまたまこの法律事務所の日本人の利用が少なかっただけである。

国債決済銀行の統計で、オフショア金融資産残高は2015年末で、日本が7400億ドル(80兆円)と、米英を抜いて世界一になっている。

しかも、米英が残高を減らす中、日本だけが前年比で1兆円以上の運用資金を増やしている。

社会保障の財源を消費税で賄おうとすると、大きな問題が生じてしまう。

逆進性の問題で、所得が高い人ほど可処分所得から消費に回す割合(消費性向)が低いので、収入に対する消費税の負担率は低所得者ほど大きくなってしまう。

例えば2015年の「家計調査」で消費性向を所得階級別に、所得の低い順に家計を並べて5等分すると、最も低所得の階層は可処分所得の86%を消費に回しているが、最も所得の高い階層は67%しか消費に回していない。
つまり所得が低いほど、実質的な税率は高くなるのである。

社会保障負担を社会保険方式で行うと、社会保険料は収入に社会保険料率を乗じて算出するので、収入に比例して負担が決まるが、消費税だと収入のうち消費に回された分にだけ負担が生じることになる。
社会保障負担を社会保険料から消費税に切り替えると、低所得者に負担が集中してしまう。

日本の現在の法人税実効税率は29.97%であり、フランス33.33%、ドイツ29.72%のように欧州並みに高い法人税を、日本企業は負担していると言われる。

しかし、欧州では社会保険料の企業負担がもの凄く高い。

例えばスウェーデンでは、年金・医療・介護・失業などの社会保険料を、個人は給与所得の7%を負担するが、企業は給与支払い総額の28.6%を負担している。

現時点の日本社会保険料は、厚生年金が年収の18.182%、全国健康保険協会管掌健康保険料で介護保険第2被保険者に該当する場合、東京都では11.54%、雇用保険料が0.8%(失業給付分のみ)となっており、合計の輪検量は30.522%とスウェーデンに近い高さになっている。
しかし、この保険料を労使折半するので、労働者も企業の負担も15.261%ということになる。

スウェーデンの労働者は、日本の労働者の半分しか社会保険料を負担していないのに、スウェーデンの企業は日本企業の2倍の社会保険料を負担している。

アベノミクスの第三の矢である成長戦略の中で、最もインパクトが大きかった政策は、法人税の減税だった。

当時34.62%となっていた法人税の実効税率を数年以内に20%台に引き下げるとし、この方針は予定通り進められ、法人税の実効税率は2016年度から29.97%に引き下げられた。

法人税は、実効税率1%あたり6243億円の税収(事業税、法人住民税を含む)をもたらすので、税率4.65%の引き下げで、2兆9032億円もの法人税減税を行ったことになる。

さらに2014年度から復興特別法人税の前倒し廃止によって、1兆円減税されているので、合計3兆9032億円もの法人税減税を行っている。

2014年４月からの消費税率8%への引き上げによる増税額(地方消費税を含む)のうち、初年度の増収額は8兆2462億円だったから、つまり消費税増税による税収の47%を法人減税に振り向けた計算になる。

なお、消費税増税かつ法人税減税という税制改革は、民主党政権時代から始まっており、2010年度までの法人税の実効税率は40.86%だったので、そこを起点として考えると、法人税減税額は6兆7991億円で、復興特別法人税の前倒し廃止を含めると7兆7991億円もの法人税減税が行われている。
実に、消費税増税の94.4%が法人税減税に振り向けられたことになる。

消費税増税の真の目的が、社会保障ではなく、法人税減税だったことは明らかである。

ちなみに個人が負担する復興特別所得税は2037年まで25年間、今後も継続される。