新耐震基準が適用されるようになったのは、1981年6月1日以降で、この日以降に建築確認を受けていれば、新耐震基準が適用されているはずである。

つまり、大規模なマンションの場合、建築確認から竣工までに時間がかかるので、新耐震基準が適用されているのは、早くても1982年の夏以降に完成した物件と考えられる。

しかしながら、法律上は登記簿の建築日付が1982年1月1日以降の建物は、新耐震基準に適用していると見なすことになっている。
実際には適用していない物件もあるかもしれないので、この辺りの時期に建てられた物件については、注意が必要となる。

1981年6月1日以前の物件は、原則として旧耐震基準に則って建築されている。
旧耐震基準は関東大震災の翌年1924年に、世界に先駆けて施行された。(市街地建築法。建築基準法制定は1950年)

ちなみに、1971年にも大規模な改正が実施されているので、1924年の耐震基準は旧々耐震基準、1971年の耐震基準が旧耐震基準と認識しておくべきである。

旧耐震基準をクリアしているだけでは、震度5強程度までの地震にしか耐えられないと言われている。

2012年度の「フラット35利用者調査報告」によると、マイホームを購入する場合、一戸建ての価格の全国平均は3562万円、東京都の平均は5154万円。

マンションの価格の全国平均は3758万円、東京都の平均は4527万円となっている。

2014年度の厚生年金支給額の平均額(夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額)は、月額22万6925円。

これに対し、総務省の「家計調査年報」(2012年度)によると、高齢者世帯の消費支出は、世帯主が60～64歳の夫婦の場合は平均月29万円、65～69歳の夫婦の場合は27万円かかっている。

単純計算で、毎月6万円の赤字となり、年額72万円、30年で2000万円以上の赤字になる。

不動産価格の先行指標として、日銀が発表している「貸出態度指数」という統計がある。
これは、日銀が民間銀行を対象に企業への貸出に対する意識を調べているもので、「緩い」と答えた銀行の割合から「厳しい」と答えた銀行の割合を引いた値である。

この数字がプラスになると貸出態度が「緩い」、すなわち市場に資金が大量に供給されている状態となっている。

この統計は、業種とその規模で区分されて調査が行われているので、特に不動産業の大企業に対する数字が重要となる。
彼らに対する貸出が緩くなっている時期は、不動産市場価格が上昇することになる。

過去のピークはリーマンショック直前の2007年6月で、大企業に対する態度指数は30に達していたが、リーマンショック後の2009年3勝にはマイナス30まで下がった。
その後、これを底に上昇傾向となり、2013年後半には16まで回復している。

この指数と取引不動産価格は非常に高い相関があり、この指数が高止まりすることで、不動産価格が上昇し資産インフレが起こるのである。

日本では賃貸に出しても今後は借り手が見つかりにくいと心配する声を聞く。

国の調査に「住宅・土地統計調査」があり、5年に1度、日本中の不動産について調べる不動産の国勢調査のようなものである。

こ調査によると、東京都の空室率は47都道府県の中で沖縄県に次いで低い。

J-REITが保有する賃貸住宅の稼働率は95%を超えている。
また、日本賃貸住宅管理協会が会員企業を対象に調査した結果でも、空室率は10%程度である。

ちなみにJ-REITが保有するタワーマンションの稼働率を調査した結果によると、2013年下期(6ヶ月)の稼働率は93%となっている。
リーマンショックや東日本大震災後の最低稼働率でも平均87%であり、タワーマンションの空室リスクの最低ラインはここと考えてもよい。

有効求人倍率と人口流入には2年のタイムラグがある。
つまり、現在の有効求人倍率を見れば2年後の人口流入状況がある程度予測できる。

2012年から東京の有効求人倍率は1.0倍を超え徐々に高まっている。

相続税のタワーマンション節税のターゲット層は限られる。
1億円から5億円の資産を持つ資産家は日本には80万世帯以上いるが、彼らの資産だけで160兆円以上あり、平均すると1世帯あたり2億円程度となる。

タワーマンション節税が有効なのは、この層で、それ以下の資産しかない世帯は別の相続対策をとるべきだし、5億円以上の資産がある人はもっと効果的な方法がある。

相続税対策として、タワーマンションの購入が効果的である。

マンションの相続税の評価額は、建物と土地が別々に評価され、建物は居住用の場合は固定資産税評価額と同額になる。

土地は通常、マンションの敷地全体に対して、自分の持ち分が決まっており、登記簿謄本に記載されている「敷地権」で、その持ち分はマンションの専有部分の面積で按分される。
つまり、同じ面積であれば階数や部屋の向きに関係なく、土地の評価額は同じになるので、高層マンションの上層階ほど、マンション価格に対する土地の評価額が小さくなり、これが相続税の算出に有利に働くのである。

日本は大学を大衆化するという点では大成功し、「質の低い教育」を「安く」提供している。

海外の大学では、大教室で1人の教員が200人の生徒に一方的に講義をするという形式は有り得ない。

「安上がりな教育」の典型は大学入試で、大学にとっては年に1回のボロ儲けのチャンスである。
マークシートの答案用紙を機械にかけて採点するだけで、1人3万円の受験料が入り、1日に数億円儲けれる大学もある。

こんなボロい商売は、なかなか無い。

国税庁が把握している日本国内の法人数は273万件なのに対して、年金機構が把握している国内法人数は175万件である。

これは、年金機構が年金保険料を正しく徴収できていないことを意味しており、その未徴収額は年間12兆円と言われている。

日本の岩盤規制に、入国管理法がある。

入国管理法は基準があいまいで、ものすごい裁量行政の典型となっている。
変なルールになっており、「日本にない技術を持った人なら受け入れる」となっている。

つまり、日本に既にある技術を持った人は受け入れない。
日本食の板前を外国から連れてこられない、和食の料理人を目指して修業をしたい外国人を受け入れないのである。

産業競争力会議の答申を見る限り、電力については現時点では何も書かれていない。

理由は簡単で、現在の安倍内閣は、経産官僚内閣であり、経産省がやりたい事が課題に出てきて、それをやりたいような人をメンバーにしているからである。

経産省は原発再稼働を推進しているので、原発廃止という議論になりかねない電力・エネルギーの話はやりたがらないのである。

産業競争力会議では発送電分離についても議論していない。

産業競争力会議では、経産省が力を持っているので、分科会は農業と医療と労働市場の改革となっている。
つまり、他の省庁が管轄していて、経産省が攻めても自分達が痛くない所をやっている。

厚生年金基金は、官の厚生年金と民の企業年金を合体させたもので、世界でも例がない。

なぜ世界に例が無いかというと、永続的な官の年金と有限の民の年金を一緒にすると年金数理上に問題があり、金融環境が悪くなった時に対応ができなくなるからである。

結局、15年後くらいで息詰まった。

金持ちを貧乏人にしたところで、貧乏人が金持ちになれるわけではない。

by　サッチャー

成長はすべての矛盾を覆い隠す

by　チャーチル

消費統計の数値としては「家計調査」が重要だが、新聞は殆ど取り上げない。

総務省では失業率に関する「労働力調査」、インフレ率に関する「消費者物価指数」、消費動向に関する「家計調査」をほぼ同時期に出すが、マスコミはこれら全ての数字の意味を消化できないので、家計調査が漏れてしまう。

その為、結果的にマスコミは消費の数字がかなり悪くなっていても、理解できていないので、報道されない。

海外の官僚は、省庁間で異動が普通にあり、複数の省庁を行き来している場合も多い。

日本の事務次官は、全員がその省庁の採用だが、先進国ではどこの国でも3分の1から半分は外部から採用されている。

金融庁の場合、元々小さな役所で200人くらいだったのが、外部から弁護士や会計士を採用して、現在は千何百人にもなっている。
しかし、外部採用の士族の人達からすると、どう考えても自分より遥かに能力の劣るキャリア組の人が上司になっていて、財務省出身者しか幹部になれないので、馬鹿らしくで本当に優秀な人は来ない。

また外から採ったとしても、そもそも2年間と決まっているので、「腰掛け」で2年間我慢して、箔を付けて出ていくという感じで割り切ってい。

都道府県にもよるが、知事の退職金は、4年1期やると3000～4000万円もらえる。

ちなみに小泉純一郎氏が総理大臣を5年5ヶ月やった時の退職金は700万円。
竹中平蔵氏が大臣を5年5ヶ月やった時の退職金は400万円。

日本の地方議員の給料は、国際的にも異常なことになっている。

東京都は24～25兆円の資産を持っている。
これは並の省庁よりも遥かに多い。

東京都は新宿のヒルトンホテルの辺りの不動産を多く持っていて、強大な不動産やなのである。

有楽町の駅前にある交通会館は、その半分を東京都が持っていて、そこに前副知事が天下っている。

国や自治体が資産を売却して有効活用できないのは、天下り先が無くなってしまうからである。

本来ならば、経済財政諮問会議で成長戦略まで含めて全部議論すれば済むのだが、経済財政諮問会議は財務省に握られてしまっている。

そこで経済産業省が、産業競争力会議というのを別に設置したのである。

経済財政諮問会議が機能しているのならば、産業競争力会議はそもそも不要なのである。

財務省では「税収弾性値は1.1」に決められている。
これは「GDPが1%成長するときには、税収は1.1%増える」という意味で、でたらめでしかない。

一般的に、景気回復局面だと、税収弾性値は3くらいが適当で、つまり、経済成長が1%だと税収は3%くらい増えるのである。

財務省は、経済成長が税収増の近道だと思われたくないのである。
「景気が回復して税収が増えるんだから、消費税増税しなくても良いだろう」と言われると困るのである。

そして、税収弾性値を1.1で低く見積もることで、税収が見積もりを上回った場合、見積もりを超えた分を「財源だ」と偉そうに、後で追加配分をする事で、「歳出の権限」を見せつけるのである。