実質利回り7%の投資物件を合計8億円持てば、借入金を返済して税金を支払った後に、キャッシュフローが毎月100万円生まれるようになる。

区分所有でこの規模を実現するには、80室以上の保有が必要となる。

金融機関は、融資の審査過程で借入者の保有物件を調査する必要があるが、小口物件を多く保有している場合、面倒なので一律に担保価値ゼロとされる事がある。

この場合、小口物件の借入金だけは融資審査時に夫妻と計上され、資産価値はゼロとされてしまい、いくら賃料収入があって潤っていても債務超過と判断され、新規融資は受けられなくなってしまう。

つまり金融機関からの信用を毀損する状況をつくることになってしまうのである。

また、一棟物件でも、借地、再建築不可、違法建築など、担保にとけない物件も資産価値ゼロと見なされることがある。

その為、規模を拡大していきたい場合は、土地が広く、固定資産税評価額が高く、築年は古すぎず、立地もよい場所という、金融機関評価の高い物件を買い進めていかねばならない。

高松市では、2004年に市街化区域と市街化調整区域の線引きが外され、原則どの場所にも建物が建てれるようになった事で、高松市の不動産市場は全国的に珍しい価格形成がされている。

この都市計画法の規正緩和により、農地から宅地への転用を申請だけで可能となり、農地も含めて実質無制限に、どこにでも建物を建てれるようになった。

その結果、これまで坪15万円で仕入れていた市街化区域の土地に賃貸物件を建てていたのが、近くの農地を坪3万円で仕入れ市街地よりも安い賃料の賃貸物件が建てられるという事が繰り返され、既存物件の価格が大幅に下落してしまった。

そして、高松駅周辺の市街地から、郊外の賃料の安い物件に人が流れ、市街の中心部が空洞化してしまった。

高松市の市街地の土地は10年連続で下落し、10年前の半値となってしまった。

多くの地方物件の価値は、農地の宅地転用賦課という規制により、人為的に物件供給量を限定していることで、維持されているのである。

投資用1棟マンションの市場がバブル相場入りしていないと仮定する場合、その表面利回りの上限は6%と考えるべきである。

なぜならば、個人投資家の大半が2%前後で融資を受けており、表面利回り6%(実質利回り4.5%)を下回ると、税引後キャッシュフローは赤字となり、賃料利回りだけでは採算が取れなくなるからである。

つまり、購入後に物件の値上がり期待が見込めない場合は、表面利回り6%以下では購入する理由が無くなってしまう。

主要ホテルグループの時価総額
(2015年10月9日時点、為替1ドル=120円換算)

Airbnb　　　 　　3.1兆円
Hilton　　　　　　3.0兆円
Marriott　　　　　2.4兆円
Starwood　　　　1.4兆円
Accor　　　　　　1.4兆円
Wyndham　　　　1.1兆円
InterContinental 　1.1兆円
Hyatt　　　　　 　0.9兆円