「ミス・インターナショナル」は、「ミス・ワールド」、「ミス・ユニバース」に次ぐ世界四大コンテストの一つである。
四番目に数えられるのが「ミス・アース」で、それぞれ主催する団体や国が異なる。

1951年に創設された「ミス・ワールド」は英国が主催し、翌1952年創設の「ミス・ユニバース」は米国が主催、1960年創設の「ミス・インターナショナル」は日本の外務省の元外郭団体である社団法人国際文化協会が主催している。

「ミス・インターナショナル」において日本人の世界大会優勝者は吉松育美が初めてである。
「ミス・ユニバース」では1959年に日本人代表の児島明子、2007年には森理世が優勝している。
ちなみに「ミス・ワールド」の世界チャンピョンは日本人にはいない。

また国内では、1950年から美容研究団体の和田研究所が開催してきた「ミス日本コンテスト」もあるが、これは世界四大ミスコンテストとは無関係である。
初代ミス日本は山本富士子で、藤原紀香や叶美香もミス日本コンテストの優勝者である。

明治維新以降、赤坂には永田町の奥の院として栄えてきた多くの高級料亭がひしめいている。

「川崎」は元衆議院議長の船田中が愛した料亭として知られる。
「中川」は戦前の立憲民政党や日本進歩党の総裁だった町田忠治が寵愛した。
「千代新」は田中角栄御用達だった。
「香月」は河野一郎が通っていた。
「岡田」は岸信介がひいきにしていた。

大手人材派遣会社のパソナの社名の由来について、南部代表は次のように言っている。

「僕には尊敬する経営者がいます。
１人は松下電器の松下幸之助翁、それにソニーの創業者で盛田昭夫と井深大、さらに父の南部栄三郎です。
バソナという社名は、パナソニックのパ、ソニーのソ、そして南部のナからそう付けました。」

これまで、労働者派遣法は何度も改正され、その都度、規制が緩くなってきた。

根本問題は、法改正によって予想される「生涯派遣社員」の急増である。

既に日本の就労人口全体のうち、派遣労働者やパートタイマーなどの非正規雇用は3割を超え、韓国並みの4割に近づこうとしている。

原価償却資産投資をする上で、出口戦略が重要となる。

自分が売却する時に物件を買ってくれる人は、同じ目的の人が多い。
つまり、4年償却できる築古物件を売る際には、同じ日本人の4年償却狙いの人が出口で待っていてくれる。

こうした潜在顧客を集めておくことも推奨する仲介側の能力の一つとなる。

不動産投資では物件価格が上昇し、利回りが下がってくると、地方の相対的に利回りが高いエリアで購入することになっていくが、こうした物件を購入する時は上げ相場の最終局面であり、ババ抜きと同じと考えるべきである。

日本全国の不動産投資物件を調べると、利回りと値下がり率は背反する関係になる。
地方の利回りが高い物件は値下がり幅も大きく、都心の利回りが低い物件は値下がり幅が小さくなる。
結局、取得から売却までをトータルで計算すると、どこも同じになるので、最終的には取得する人の目的に応じて物件を選ぶことになる。

所得が低い人ほど利回りが高い物件を購入するが、これも所得が増えすぎると所得税率が上り使えなくなる。
貧乏な人ほど日本の築古アパートのようなジャンクな不動産を購入するが、それは地震に弱かったり、修繕費が多くかかったり、将来の下落リスクが大きかったりするからこそ利回りが高いと考えるべきである。

逆に相続などで資産を移転したい資産家は、利回りが低い物件を適性価格で購入することが多く、成功の近道となる。
こうした物件は地震などの天災が起きた時に確実に残っていく良質な物件であり、資産価値も上がる。
東日本大震災以後、仙台市の賃料は平均で2割上昇し、高台の住宅地は高騰した。
資産家は低利回りでも長期的にキャピタルゲインを狙える資産を選ぶのが王道であることを理解している。

米国と日本では不動産の市場構造が異なる。
日本では不動産取引は新築が知友晋だが、米国では8割以上が中古取引であり、新築はあまり供給されない。
投資案件の平均築年数は40年を超えている。

特にサブプライム問題以降、米国の持ち家取得のハードルが上がったこともあり、賃貸層が増加し、かつ新築が減ったことで、全米の平均空室率は7%と過去20年間で最低となっている。

ちなみに日本の空室率の全国平均は18%である。

米国で購入する物件は稼働率が90%が当たり前であり、築古物件を安く買って修繕後に価値を上げて転売する方法が成り立つ市場である。

減価償却資産投資という手法がある。

例えば木造物件は22年の耐用年数を過ぎると、簡便法で4年で加速償却ができる。
購入代金を短い期間で多額の減価償却を経費にでき、会計上は殆ど価値がなくなっているのに、買った時と変わらない価格で売却することができる。

建物比率60%の2億円の木造物件の場合、建物部分の1億2000万円を4年間、毎年3000万円ずつ原価償却することができる。
建物比率60%の場合単年度の利回りが節税効果を含めて10%くらいになり、これが80%だと償却費が増えるので、利回りを14%くらいまで上げれる。
つまり建物比率かほ多い物件を選んだ方が良いことになる。

経営者の額面年収が3000万円の場合、取得税と住民税は1000万円ほどとなり、手取り年収は1800万円となる。
毎年、年収と同額の減価償却が可能な資産を購入すれば、額面年収はゼロとなり、税金の1000万円分と購入資産の利回り5%相当の1000万円が増え、3800万円となり手取り収入を2倍以上にできる。

そして次のステップとして、役員報酬を来期から6000万円にするのであれば、理論上は同じような償却額の物件をもう一つ買えばよい事になる。
額面年収を2倍にして、その節税を同時にやると手取り年収を4倍にすることも可能になる。

逆に買うことができた物件から逆算して、役員報酬を決めるという考え方もできる。

「自宅投資」とは、自分の家を住む為の住居としてだけでなく、資産形成の手段として利用する考え方である。
税制の支援が薄いワンルームマンションや賃貸住宅ではなく、住宅ローン減税など税制上の手厚い支援がある自宅を投資対象にするのである。

資産づくりのためには、立地などの資産性を重視し、住んで中古になっても含み益が狙え、換金しやすい物件を選ぶ必要がある。

ワンルームマンションや賃貸自由宅といった不動産投資では、原則として物件の売却益が出ると譲渡益に課税される。
税率は5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税と住民税を併せて39%、5年を超える長期譲渡所得ならば20%である。

一方、自宅の譲渡益課税には特例があり、短期でも長期でも1人3000万円までの利益は控除され、3000万円以上の物件ならば夫婦の級友名義にすれば6000万円まで控除できる。
さらに自宅の所有期間が10年を超えていれば、3000万円を超える譲渡益についても軽減される。

購入した物件が値上がりしたから別の物件を探すのではなく、割安の物件を発見したから、含み益を得て次の含み益を足し合わせていくというね住み替え戦略をとることになる。

将来も持ち続ける不動産以外は、2018年までに売却すべきである。

最大の根拠は、インフレ2%を達成するまで金融緩和を続行すると宣言している日銀の黒田総裁の任期が2018年までだからである。

日銀の金融緩和により、銀行は貸出先を増やしたいと考えるが、融資先は担保が取れる不動産ローンが有力となる。
その結果、自己資金が少なくてもローンを借りられるため、賃貸マンションを購入する投資家が増えるのである。

日銀短観には、どのような業種に銀行が貸出しを増やしているかが分かる「貸出態度指数」という統計があるが、これと賃貸マンションを購入する投資家層の購入価格は高い相関がある。

つまり現在は、金融緩和が行われているから不動産価格が高いのである。

金融緩和が終了すると、まずは土地価格から下がっていく。
都市部の中心や駅に近いマンションの価格は下がりにくいが、土地は郊外や地方と供給が多いので、下がるペースは速くなる。

高級住宅の一番の中心地は港区で、高級賃貸が成り立つのは港区と渋谷区の山手線の内側である。

渋谷区でも、山手線の外側の代々木上原や初台は除かれる。

相場観からすると、都市の収益不動産はビルではなく住宅で所有する方が良いことが分かる。

会社の経費の中で人件費の次に高いのがオフィスの賃料であり、オフィスコストは販売管理費全体の10.7%を占める。

経済産業省の「中小企業実態基本調査」では「産業別・従業員別の売上高および営業費用」を公表しているので、業界別の売り明け高に対する地代家賃の平均を知る事ができる。

成功報酬(だいたいが成果の4割)で、家賃交渉の代行を行うサービスがある。

ただ、代行業者を使うとビルオーナーと険悪になりやすい。

役員の住居が賃貸の場合は、個人から法人に借主を変更すればよい。
会社が屋附しに支払う家賃の50%の金額と、持ち家の際に算出した賃料相当とのいずれか多い金額が、法人から借りる役員の家賃負担がくとなる。

小規模な社宅であれば、家賃負担が市場家賃の2割ほどになることを考えると、家賃の版画区負担を想定しておけばよい。

また、自宅で事業をやっている場合、事業で使用する面積を按分した家賃相当分を事業所使用分として経費計上できる。

持ち家がマンションの場合、個人でそのまま取得して譲渡所得控除を使うことも選択肢としてあるが、含み益がでるかどうかは確約できないので、確実性を取るならば、法人所有にした方が無難である。

特徴は戸建の場合と同じだが、マンションの場合は面積制限があり、99平米以下が小規模な社宅となる。
注意が必要なのは、マンションの場合、床面積に共有部分の持ち分相当面積(バルコニーやエントランス、共用廊下など)が含まれることである。
自分が住んでいる専用部分の面積が90平米だったとしても99平米ほ超えることがある。

正確な小規模の判定は、固定資産評価証明書の現況床面積で行い、通常の占有面積の2～3割増しなので、占有面積は80平米が限界で、物件によっては70平米を切る必要がある。

法人に所有を移転する際には、家賃計算もこの床面積が必要になるので、固定審査評価証明書を手に入れる必要がある。

戸建の持家の場合、社宅にした方がよいケースが非常に多い。

マイホームの最大の税制優遇は3000万円の譲渡所得控除で、夫婦で共有物件だと6000万円までの売却益は無税になる。
税率は20%なので、最大1200万円の効果となる。

しかし、戸建の場合は、建物部分の評価は耐用年数でほぼゼロとなってしまい、1億円の豪邸でも木造なら22年経過したらゼロになってしまうため、土地が1億円以上の値上がりをしなければ譲渡益は生まれない。
つまり、個人で戸建を持つ意味はなく、法人で経費として落とした方が良いのである。

法人の経費で落とせるものは、建物の減価償却費、ローンの金利、固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費などの維持管理費が全て経費計上できる。
これらの維持費は個人では持ち家について経費にできないので、法人で持つメリットは大きい。

家賃の計算は「小規模な社宅」という面積制限があり、木造戸建ての場合は建物の床面積132平米以下が条件となる。
これを超えると、計算式が変わり、小規模よりも3倍となるが、それでも市場家賃相場の7割程度となるので社宅化する意味はある。

また、「豪華社宅」と認定されると、市場並みの家賃相当額となる。
豪華社宅は240平米を超えた物件に総合勘案して判定するとされているが、この認定は実際に行うことは難しい。
戸建の場合は面積が大きくなるほど、平米単価は下がるので、結果的に年間家賃は土地を含めた物件価格の2～3%とかなり低い金額になるのが一般的である。
2億円の豪邸でも月30～50万円ほどの家賃と想定される。

現在、自宅を🈨ヴ晋所有するには、建物のみを簿価で法人に売却する。
家賃は建物に発生するので、土地まで法人が購入する必要はない。
代々引き継いだ土地の場合は譲渡益が95%とみなされる事が多く、これに20%の税率がかかるので、売買金額の2割を税金で取られてしまうことになる。
この場合、相続時のるりっとがあるので、税務署に土地の無償返還届を提出し、法人から個人に地代として土地の固定資産税額の2～3倍相当を支払う。

日本において、不動産投資に対しては重税だが、マイホームは「持家政策」により、税制上の優遇措置が多くある。

役員の場合は、自宅を役員社宅にすることで、マイホーム以上の優遇措置を受けられることがある。

会社が所有する不動産を役員社宅として貸した場合の家賃は、税務通達で計算方法が決まっている。
固定資産税の課税標準額に基づいて計算することになるが、これで市場家賃相場の平均8割引になってしまう。
つまり本人の家賃負担は市場家賃相場の2割でよい。

なぜこうなるかというと、公務員社宅と同じ算出方法だからである。
公務員社宅の家賃が安すぎる問題は、メディアで度々取り上げられるが、会社役員は自分でこのメリットを利用することができる。

固定資産税の課税標準額に基づく計算になるので、都心のタワーマンションの中には、市場家賃よりも9割下がる物件もある。

ちなみに、一定の家賃ふたんをしない場合、不足する賃料相当額が給与として本人に課税されてしまうので、家賃は会社に支払う必要がある。

業績のよい会社の株価を下げる方法に、タワーマンション節税を負うようする方法がある。

法人で不動産を取得した場合、3年後には相続税評価をしなければならないが、その評価が低いのがタワーマンションである。

会社の資産をタワーマンションのような都心の高層の収益不動産に組み替えて、賃貸にしていると、相続税評価額を3割まで下げることができる。
3年間は取得価格で貸借対照表に計上することになるが、その後評価額が7割減少し3割になるので、会社の株式評価も下がるのである。

ちなみに、個人だと小規模宅地の特例があるので評価額は8割下がる。

タワーマンションを購入する時にローンを借り入れて、負債を大きくしておくと、株価をゼロらすることも理論的には可能となる。
3年後に資産価値が3割になり、負債の方が多い場合には、一時的に相続税評価額は債務超過となり、株価はゼロになる。

株価がゼロならば、株の贈与に贈与税は課税されないので、税負担がなく、子供に自社株をゆずることが可能になる。

不動産を所有していれば、毎年税金がかかる。
固定資産税は1.4%、都市計画税は都市だけだが0.3%と、合計で1.7%になる。

評価額1億円の不動産を持っているとすると、毎年170万円の税金を払わねばならない。

中古マンションに比べると戸建住宅や住宅地は横ばいか下落するので、時流を読める人は、所有不動産を土地からマンションに組み替えて、資産形成をしている。

価値が目減りしていく土地を持ち続けると、土地の相続税評価は購入時の8掛けだから、税金の1.7%に8掛けすると1.4%となる。
つまり1.4%＋土地の価値下落率が2%ならば、毎年3.4%の資産が土地を持っているだけで減っていく計算になる。

一方、マンションの場合は新築か中古で異なるが、固定資産税と都市計画税は優遇されており、都心の物件で実質税率0.5%程度で、希少立地のタワーマンションだと更に税金の負担は少なくなる。

相続税対策に適している都心の中古タワーマンションの価格は当面は値下がりしにくい。

なぜならば中古で取引されている物件の総額は、年間に500億円ほどであり、1戸1億円の部屋が500戸程度の取引となっている。

毎年、相続税を申告する人の資産額は合計で11兆円あり、500億円は0.5%を下回っている。

たとえ、中古物件に加えて、新築で500億円分のタワーマンションの供給があったとしても、相続税対策の資産額の1%に過ぎないからである。