アラビア半島で石油が見つかったのは1938年で、石油開発が本格化したのは第二次世界大戦後だった。

それまでは世界の石油の殆どが北アメリカ大陸で産出されていた。

だからアメリカが非常に強い力を持っていたのである。

銀行ローンは発売当初、変動金利型をベースに設計された経緯があるので、固定期間が満了すると、放っておけば変動金利になる。
再度、固定金利選択型を利用したい場合は、「固定金利選択手数料」を支払う必要がある。

固定金利の期間が終わると、その時に選んだ金利タイプの基準金利から契約時に約束した「割引幅」を差し引いた金利が適用される。

例えば、ローン契約時に基準金利4%に対して、当初10年間は割引2.2%でた適用金利が1.25%で借りて、10年後の金利タイプ変更時に、ローンによって割引幅が違ってくる。金利割引が1.4%の場合は適用金利は2.6%となり、金利割引が0.4%しかない場合は適用金利は3.6%となってしまう。

つまり、金利タイプの変更後の「割引幅」についても、ローン選びの際に確認しておくべき重要な点であるが、意外と知らずにローン開始時の金利しか見ていない人が多い。

住宅ローンを全期間固定金利を利用したい場合は、「大手銀行ローン」か「フラット35」が選択肢となる。

フラット35は、審査基準が明確で、職業による選別をしないことになっているため、自営業の人は銀行ローンより借りやすい。

コスト面では、諸費用の中で大きな割合を占めるローン保証料は、殆どの銀行で必要となるが、フラット35は不要である。

団体信用生命保険は、銀行ローンは加入が前提で、保険料は金利に含まれており、銀行が負担することになっている。

一方、フラット35は任意加入になっているので、団信に入れなくても借りることが可能である。
フラット35は団信保険料を返済額の他に別途支払うことになるので、銀行ローンと金利比較する場合は、フラット35の金利に「団信保険料0.36%」を上乗せした数字で比べればよい。

繰上げ返済手数料は、銀行ローンに場合、無料の銀行と高い銀行があるので確認が必要である。
フラット35は繰上げ返済手数料は無料で、ネットを使えば原則10万円から繰上げ返済ができる。

バブルが崩壊した1995年前後から、この20年間を振り返ると、少なくとも数回の不動産投資の絶好のチャンスがあった。

〇不良債権処理で不動産の暴落が起きた1997年から数年間
〇ITバブル崩壊とともに日経平均が8000円を割った2002年から2003年
〇2009年秋のリーマンショックの後から2012年末のアベノミクス開始まで

容積率が200%ないとアパートの売却価格は更地を超えない。

建築会社の相続対策の提案を真に受けて、遊んでいる土地に安易に賃貸アパートを建ててしまうと、大きな負の資産になる可能性が高い。

多くの税理士は相続税対策に有効な「節税」を提案してくれない。

そもそも税理士法第1条では、「税理士は、税務に関する専門家として、独立した公正な立場において、申告納税制度の理念にそって、納税義務者の信頼にこたえ、租税に関する法令に規定された納税義務の適正な実現を図ることを指名とする」とされている。

つまり、税理士は「納税義務の適正な実現を図る」ことが使命であり、節税を提案することは業務になっていない。

また、税理士の半分くらいは23年以上税務署に勤務した国税従事者で、残りの試験組も試験科目としては所得税法や法人税を選択する人が多く、相続税など資産税を選ぶ人は10%程度しかいないと言われている。

つまり、相続税に詳しい税理士は少ないのである。

法人の収益のうちどの位を役員報酬として分配するかは、法人にかかる法人税、法人住民税と個人にかかる所得税、個人住民税の負担を比較して検討する必要がある。

一般に、役員報酬は1人あたり年間480万円以下が有利とされている。
1人あたりの報酬を480万円に抑えておけば、給与所得控除で課税所得金額は330万円となり、所得税負担は10%で済む。

また1人あたり480万円を超える場合は、1人あたり480万円を超過する額の合計が800万円まで、法人に利益を留保した方が有利とされる。
資本金1億円以下の法人の場合、その部分の法人税率(15%)の方が、個人の所得税率(20%)より税率が低いからである。

金融資産が30億円ある場合、この規模の資産額でマンションを購入すると200㎡までの「小規模宅地の特例」の範囲を大幅に超えるので、評価は7割で計算されるとすると、30億円を全てマンションに替えても相続税の資産評価額は3割の9億円になる。

相続税をゼロにする方法としては、ローンを20億円借りて50億円分のマンションを買えば、マンションの評価額は3割の15億円になり、それにローンの20億円がマイナス資産となるので、全体での相続税評価額はマイナス5億円となり、相続税はゼロとなる。

このケースだと4割という比較的低いレバレッジでローンを組むだけなので、不動産担保としては十分安定しているが、ローンの金利によっては、購入したマンションの単年度収支が金利分だけマイナスになるリスクは高まる。

こうやって富裕層は、相続税を回避できるのである。

1億円の現金を自宅用マンションに替えれば、立地にもよって差はあるが相続税評価額は4000万円程度に下がる。
更にこれを人に貸して賃貸不動産にすれば、評価額は2000万円程度になる。

つまり1億円の現金を賃貸不動産に替えただけで、相続税の資産評価額を2割にまで減らせる。
この8割という評価減割合は、首都圏の分譲マンションの平均値である。

ここで重要なのは、評価額が8割減らせるということは、適用される相続税率に対して8割分、本来納税すべき金額を手元に残せるということである。

例えば適用されるのが最高税率55%の人の場合、預貯金を賃貸マンションに替えると55%×80%＝44%も節税できることになり、効果は大きい。

逆に、適用される税率が10%の人の場合、預貯金を賃貸マンションに替えても、10%×80%＝8%にしか節税効果がなく、マンション売買に際して必要となる諸費用をカバーできるかどうか、将来の不動産値下がりリスクを考えると、購入すべきではない。

つまり、マンション購入による相続税対策については、適用される実効税率が非常に重要なのであり、一定以上の資産を持っている人でないと意味がない。

資産1億円以下の相続税対策として、生前贈与の他、生命保険を利用する方法がある。
保険金は本来、受取人(被相続人が受取人の場合を除く)の固有財産であって相続分割の対象ではないが、公平の観点から相続税の計算上、「みなし相続財産」として課税の対象となる。

ただし、5000万円×法定相続人の人数

に相当する非課税枠があり、相続税を合理的に減らせる。

例えば、資産1億円で相続人が配偶者に子供2人の場合、1500万円の「一時払い終身保険」に加入すれば、資産は8500万円に減るとともに相続時には1500万円の非課税枠で保険金には課税されない。

相続税対策として生命保険を利用する場合、「親」が自分自身に保険を掛け、「子」を保険金の受取人に指定するのがよい。
こうしておけば、親(被相続人)が亡くなった際に、受取人に指定された子に保険金が支払われ、相続税の納税や遺産分割に伴う代償金に使用できる。

生命保険は誰を受取人にするか予め決めておけば、被相続人の預貯金のように相続人全員の合意がなければ引き出せないといった制約が無く、請求ずれば早期に支払われるのもメリットである。

戸籍には作成された時期によって、いくつかの種類がある。

現在の戸籍(「昭和23年式戸籍」または「平成6年式(コンピュータ)戸籍)では、戸籍の登録単位が「夫婦」になっているが、それ以前の戸籍は「三代戸籍」と呼ばれ、登録単位が「家」だったため、情報が格段に多く記載されている。

現在の戸籍法では、除籍簿については「それを管理する地方自治体が150年間保管する義務がある」と規定している。

しかし、改正前の保存義務は80年間だった。
つまり、2010年時点で1930年(昭和5年)以前の除籍簿は、自治体の判断で廃棄してもよい状態になっているのである。
いわゆる「平成の大合併」によって多くの庁舎が統合され、その際に古い除籍簿が処分された可能性がある。

現時点で私達が入手できる最古の戸籍は、「明治19年(1886年)式戸籍」と言われるもので、戸籍法の改正が行われなれば、2036年以降、「明治19年式戸籍」の廃棄が始まってしまう恐れがある。

家系図を作成するつもりならば、早期に着手せねばならない。

法務省の統計では、家庭裁判所に持ち込まれる遺産分割を巡る争いは、年々増える傾向にある。

そして、相続を巡って親族が争うのは、相続税がかからないケースが多い。
実際に家庭裁判所で争われている金額の3割は1000万円以下である。

また争われている金額が5000万円以下のケースも45%となっており、こつらも相続人の数によるが、相続税はかからない場合が殆どである。