地価の将来価格を単純に試算する方法がある。

「地価公示」「地価調査」という、国土交通省が毎年発表している地価の定点観測データがある。
これは基本的に同じ地点にある土地を毎年評価しているので、前年比が明確に分かるのが特徴である。

過去10年間の地価動向のペースがこれからも続くと仮定すると、徳島県は10年で40%下落しているので、50年後には現在の価格水準の8%まで落ち込むと予測できる。

ちなみに東京都は、過去10年で2%上昇しているので、50年後には現在の110%になる。

家系図を作るならば、いまのうちである。

現在の戸籍法は2010年に改正され、戸籍に記載されている人が死亡や結婚などで全員いなくなった場合の戸籍となる「除籍簿」について、「それを管理するチわ宇自治体が150年間保存する義務がある」と規定されている。

しかし、開成前の保存義務は80年間だったので、2010年時点で1930年(昭和5年)以前の除籍簿は、自治体の判断で廃棄できる状態になっている。
いわゆる「平成の大合併」によって、多くの庁舎が統合され、その際に古い除籍簿が処分された可能性がある。

現時点で、入手できる最古の戸籍は「明治19年(1886年)式戸籍」と言われるもので、戸籍法の改正がなければ2036年以降に、「明治19年式戸籍」の廃棄が開始されてしまう恐れがある。

最近、UR都市機構が建てた賃貸物件が苦戦している。
周辺市場の分析に問題があったためで、URは「住宅の居住面積を拡大したい」という政府の方針に従って、広めの住宅を供給してきた結果、賃料が高くなりすぎて嫌煙されてしまった。

近年の世帯人数の減少により、賃料が高いうえに広すぎる物件となり、不人気になってしまった。

日本政策投資銀行が2015年４月に公表したレポートによると、空き家古民家が現在21万戸もある一方で、日本の古い建築物を利用した宿に宿泊したいという外国人旅行者の数から推定すると、7390戸もの古民家が必要だという。

高級宿泊サイト「一休」は兵庫県篠山市で古民家再生を手掛けている一般社団法人ノオトと業務提携し、2015年10月から古民家を活用した宿泊施設「NIPPONIA」を開始した。
まずは30軒で開始し、将来は100軒規模の取扱いを目指している。

賃貸物件の賃料は、新築時から毎年1%ずつ低下するので、築20年の物件は新築物件の賃料より20%安くなる。

もしこれよりも差が小さい場合は、エリアとして賃貸需要が強く、将来も賃料の値下がりや空室率の字幼少は比較的に少ないと予想できる。

東京商工リサーチが発表している「社長の住む街ランキング」によると、2014年は赤坂、代々木、西新宿がトップ3を占めている。

これに対して、2003年に1位だった田園調布は18位、同1位だった成城は13位と大きくランクダウンしている。

最近は不動産の価値が、利便性で決まる時代になっており、郊外の戸建住宅が余り、都心部のマンションが不足気味になっている。

＜2014年　社長が住む街ランキング＞
1位　赤坂　　　　2103人
2位　代々木　　　1777人
3位　西新宿　　　1763人
4位　南青山　　　1697人
5位　六本木　　　1679人
6位　高輪　　　　1673人
7位　大島(江東区)　1525人
8位　新宿　　　　1516人
9位　亀戸　　　　1508人
10位　三田　　　　1474人

＜2003年　社長が住む街ランキング＞
1位　田園調布　　　 532人
1位　成城　　　　　532人
3位　大泉学園町　　495人
4位　南青山　　　　482人
5位　亀戸　　　　　454人
6位　神栖町(茨城県)　451人
7位　奥沢(世田谷区)　447人
8位　竜王町(山梨県)　443人
9位　府中町(広島県)　428人
9位　大島(江東区)　　428人

異次元の量的緩和に続き、ついにマイナス金利を適用したことで、2%インフレ目標のもと資産インフレが進む。

銀行は担保が取れる時にしか積極的に貸し出しをしないので、カネ余りになると真っ先に不動産への融資が流れる。

現在は不動産取引に融資が付きやすく、不動産価格を下支えするとともに、不動産が売りやすい状況になっている。

この状況がいつまで続くか不明だが、黒田日銀総裁の任期は2018年3月まで、安倍総理の任期は2018年9月までという事を考慮すると、2017年末までは不動産を売りやすい状況が続くと考えられる。

戸建と違いマンションは古くなっても建替えは難しい。

国土交通省の資料によると、2014年末時点の全国のマンションの在庫総数は613万戸あり、そのうちマンションの建替え工事が完了したのは、累計でわずか196棟、約1万5500戸にすぎない。

613万戸のうち旧耐震基準で建てられたものは106万戸あり、築後40年超のマンションは現在51万戸、10年後には3倍の151万戸、20年後には6倍の296万戸になる。

都心の一等地など立地条件が良好なマンションでないと、分譲マンションの建替えは極めて難しい。

中古マンションの価格は、立地に関係なく1年に1坪(3.3平米)あたり4万円値下がりする。

25坪(82.5平米)のマンションであれば、毎年100万円値下がることになる。

これは、都心の億ションでも郊外のファミリータイプでも同じである。

つまり、分譲価格が高い都心の億ションの方が値下がり率は小さく、分譲価格の安い郊外のファミリータイプのマンションの方が値下がり率が大きいことになる。

戸建住宅の解体費の目安

建物構造　　　　1坪あたりの解体費用
木造　　　　　　　　4万円
鉄骨造　　　　　　　6万円
鉄筋コンクリート造　7万円
浄化槽　　　　　　　1個あたり5～30万円

全国各地の自治体で、空き家問題に対しての取り組みが行われている。

所沢市では2010年に、空き家問題について総合窓口を設け条例を制定した結果、それまで年間数件程度だった自主的な空き家の撤去件数が10件以上に増加し、空き家条例に効果があることが証明された。

この所沢市の条例制定をきっかけに、2010年10月時点で全国401の自治体で空き家条例が制定されている。

東京都足立区の条例では、倒壊の恐れのある住宅の解体費用を補助するケースもある。
足立区の勧告に従って住宅の解体を行う場合、解体費用の9割、上限１００万円までを助成するというものである。

総務省が5年に一度実施している「住宅・土地統計調査」によると2013年度には空き家の数が820万戸となっている。
つまり日本中の世帯数よりも住宅の方が820万戸多いということである。

2013年時点の日本の住宅は6063万戸だから、日本は実に7軒に1軒が空き家であるというこになる。

この820万戸の空き家のうち57%を「共同住宅(アパートやマンション)」が占め、ここに玄関が独立した住戸が壁を接して並んでいる「長屋建」を加えると、全体の63%となる。

種別をみると「賃貸用」が52%を占め、429万戸もある。

2008年から2013年までの直近5年間で増えた空き家62万8000戸のうち、一戸建てが8割を占めている。

自治体によっては、ろうきんよりも安い利率の公的融資制度がある場合が多い。

東京都には「中小企業従業員生活融資金融制度」があり、生活資金の融資が70万円までで利率は1.6%(2016年3月現在)、返済は元利均等月賦で返済期間は3年以内となっている。

子育て、介護支援の融資は100万円までで、利率は1.3%(2016年3月現在)、返済期間は5年以内となっている。

同様の制度は、愛知県や福岡県など全国の自治体で用意されている。

東京都中小企業従業員生活資金融資制度

住む自治体によって、子供の医療費は違ってくる。

例えば東京23区では、どこでも中学生までの医療費は無料になっている。
診療費も入院費も自己負担はゼロで、所得制限はない。
ただし、入院中の食事代は助成の対象外である。

なお、23区の中でも北区は入院医療費が高校まで無料になっている。

八王子市では、小学入学前まで医療費が無料で、小学生以上中学生までは入院費は無料(食事代は助成対象外)だが、通院1回につき200円の自己負担となり、助成を受けるためには所得制限がある。

さいたま市では、中学生までの医療費は、通院・入院ともに全額助成され、しかも入院中の食事代も半分が助成され、所得制限もない。

大阪市では、中学生までの子供の通院につき500円の自己負担となり、通院が月3回以上になれば、3回目から500円の自己負担もなくなる。
入院の場合は全額助成され、食事代も助成されるが、所得制限がある。

名古屋市では、中学生までの医療費自己負担は全額助成され、所得制限もないが、入院中の食事代は助成の対象外となっている。

上下水道の料金は住んでいる自治体によって、10～20%とかなり異なる。

例えば、口径20センチ30立法メートル使用した場合、東京都昭島市では月額4340円だが、隣接する立川市では月額6060円となり、差額は月額1720円となる。

年間に換算すると2万円、10年だと20万円の差となってしまう。

国民健康保険は、保険料の計算方法が自治体によって大きく異なり、単に高い安いだけではなく、家族構成によっても高い安いが変わってくる。

例えば、隣接する東京都練馬区と東京都西東京市の場合、保険料の額が全く異なる。

国民健康保険料の計算は、下記の計算式で算出される。
所得割＋均等割＋世帯割＝国民健康保険料

所得割は所得に応じて課せられるもので、均等割は加入者一人当たりが定額を支払うもので、世帯割は一世帯あたりいくらというふうに支払うものである。

西東京市は、所得に対して一定の比率でかかる所得割が8.73%だが、練馬区は所得割が9.91%もある。
西東京市は、均等割が4万3600円、世帯割が8800円。
練馬区は、世帯割はないが、所得割だけで40歳～64歳だと5万9400円もする。40歳未満または65歳以上の所得割は4万4700円。

よって、練馬区の場合は国民健康保険料は割高で、大人数の家族だと更に割高になる。
しかし、低所得の若者の一人暮らしの場合は、練馬区の方が西東京市より割安となる。

国民健康保険料は、人口の多い都心部が安く、人口の少ない地方が高いとは限らない。
独身者に有利な自治体もあれば、大家族に有利な自治体もある。

家を購入した際に貰える補助金として代表的なものとして、千代田区では二世帯住宅を購入すれば、最高500万円を援助する制度がある。

これは、千代田区内で移転した若い世帯、区内の親元に戻ってきた世帯などに、家賃や住宅ローンの支援をするというもので、「次世代育成住宅助成」といわれる。

千代田区ではこの支援制度で、世帯人数に応じて最低2万円から最大８万円の補助金を8年間出してもらえる。
補助金額は毎年、段階的に減っていくが、家族の人数によって最大で499万2000円の補助金を受けられる。
小家族でも200万円程度は支援を受けられる。

千代田区に親が住んでいる人や実家がある人は、是非利用したい制度である。