住宅ローン審査に通らない人の8割は「個人信用情報の事故歴」が原因である。

ここでいう事故とは、過去の延滞、代位弁済、任意整理、民事再生、自己破産などのことで、延滞のなかでも返済を2～3ヶ月できなかった事実は、個人信用情報のデータに「異動」というステータスでチォェックされ、問題があったと重く見られる。

なお、このような情報は延滞が解消してから、一般的に5～10年後に消去される。
最近多い事故は、携帯電話料金の支払い延滞となっている。

日本国内で個人信用情報を扱あ「指定信用機関」は3つある。
金融機関が会員となっている「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」、クレジットカード会社の加盟からなる「CIC」、信販会社・消費者金融ゆ保証協会がお身に加盟する「日本信用情報機構(JICC)」で、いずれも情報は共有されている。

窓口に直接行かなくても、郵送かインターネットで自分の個人信用情報の開示手続きができる。

〇全国銀行個人信用情報センター
⇒開示方法は郵送

〇CIC
⇒開示方法は窓口、郵送、インターネット、携帯電話

〇日本信用情報機構
⇒開示方法は窓口、郵送、携帯電話

日本全国にある住宅ローン商品を効率よく調べるのに便利なサイトがある。

〇Sumai-web.TV
http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php

一般社団法人住宅金融普及協会が運営するサイトのコンテンツ「住宅ローン商品　金利情報」には、住宅ローンの商品数が最も多く掲載されている。

変動金利の住宅ローンが誕生した1983年から、2017年までの金利変動の幅をみると6.125%以上もある。

変動金利の最大値は1960年の8.5%、変動金利の最小値は2004年の2.375%。
その平均値は3.86%で、標準偏差は1.99%となっている。

ちなみに、固定金利の変動幅は4.6%で、平均値は3.71%、標準偏差は1.43%となっている。

変動金利の標準偏差が1.99%とということは、プラスマイナス1.99%の金利が前後する可能性があると考えねばならない。
つまり、現在の最低水準から少なくとも4%は金利が上昇するリスクシナリオを考えておくのが妥当と、統計学的には判断される。

金融機関は、住宅ローンの返済が滞りなく行われる事を重視するので、世帯内に収入がある人が2人いれば、1人の時よりも借入審査が通りやすくなる。

また、連帯債務の場合、2人の年収を足して審査を受けられるので、借り入れ額も増やすことができる。

夫婦間であれば、将来離婚することになっても、購入した住宅の一部に自分の権利が確保されるので、一方が勝手に処分する事態を防げる。

住宅ローンを借りた後から名義を共有名義に変更しようとすると、単独名義にしてから20年以内に所有権を移動させる(共有名義にする)と、贈与とみなされて贈与税が課税されてしまう。
ただし、婚姻関係が20年以上続いている夫婦ならば、「贈与税の配偶者控除」が適用され、単独債務のまま2110万円まで期課税で贈与が可能となる。

連帯債務の相手の条件は、仕事に就いていて収入がある人で、原則として同居する予定の配偶者、祖父母、両親、子、孫の中から1人となる。

ちなみに、親子で連帯債務にする場合、団体信用生命保険に加入できるのは、満70歳未満で、満80歳の誕生日までしか保障されない

金融機関にとって住宅ローンは、信用リスクが極端に低い手堅い商品となっおり、元金と利息を確実に回収できる優良商品である。
中小企業への貸付と比べると信用リスクは6分の1と低い。

住宅ローンが返済不能に陥る確率は1000分の4。
(日銀発表、2009年)

中小企業への貸付が返済不能に陥る確率は1000分の24.8。
(日本リスクデータ・パンク、「RDB企業デフォルト率2010年11月期」)

住宅ローンを扱っている主なネットバンクの経営指標(2016年)

　　　　 　貸付残高　　預金残高　　経常利益　　資本金
住信SBI　　 20,756億円　34,465億円　117億円　　310億円
ソニー銀行　13,422億円　19,218億円　60億円　　  310億円
楽天銀行　　 4,751億円　 15,012億円　157億円　　260億円
じぶん銀行　 1,304億円　 7,470億円　　13億円　　350億円
セブン銀行 　　162億円　5,471億円　　390億円　  305億円

楽天銀行、じぶん銀行、セブン銀行は、住宅ローンを代理店として取り扱っているため、不良債権のリスクは少ない。

住宅ローンの融資を断られる人の8割以上は、他の債務の状況や返済履歴に問題があった人である。

カードローン、フリーローン、キャッシング、消費者金融などから借り入れの合計金額が年収の3分の1以上あると、そそもそも審査の土俵にすら上げてもらえない。

また、借入金やクレジットカードの支払などが、2～3ヶ月以上遅れた、1年以内に延滞をしている、延滞回数が通産で5回を超えているなども断られる可能性が高くなる。

3ヶ月以上の延滞経験があると、その後で完済していても5年間は借入を断られる。

さらに、延滞を解消できず、代位弁済、任意整理、民事再生、自己破産などの手続きが取られた場合は、その後5～10年間は住宅ローンの借入れはできなくなる。

本人に問題がなくても、まれに連帯債務の相手が引っかかるケースもある。

変動金利と全期間固定金利の過去のデータを比較すると、1983年以降は変動金利のほうが高い期間が長い。
それも33年11ヶ月中、20年9ヶ月も長い。

2017年3月時点で、全期間固定金利のフラット35の貴人金利は1.12%、変動金利は2.475%と、現在待全期間固定金利のほうが金利が低い。

住宅ローンには「店頭金利」や「基準金利」という表現があり、実際にはここから割り引かれた「適用金利」というものがある。

民間金融機関の「最優遇金利」(適用金利)を見ると、変動金利は0.447%となり、この割引の幅によって金利の低さは逆転する。

注意が必要なのは、当初の金利は低くても、金利優遇キャンペーン期間が終了して、しばらくすると元の店頭金利に戻る住宅ローン商品が多いという事である。