「個人での銀行融資の壁は2億円」と言われる事があるが、結論としてはウソである。

銀行は負債と資産のバランスを評価し、リスクが無いと判断すれば融資額に関係なく、融資を実行する。

「個人で2億円を超えてしまいますので・・・」と断られたら、それは銀行が融資を断る口実にすぎない。

「属性がちょっと・・・」「前のお借入れから期間が経っていないので・・・」も断る口実である。

「自己資金が少なすぎる」と正直に伝えてしまうと、「じぁ、あと1割多く用意するから貸してくれ」と言われると困るからである。
自己資金不足も含め、様々な要素を考慮して総合的に判断した結果が「NG」であって、後から自己資金不足を改善したからといって、借りられるという単純な話ではないからである。
一度決定した審査結果は、一部改善をしても覆せないのである。

ただ、融資を受けたい本人ではなく、代理人が間に入って相談する場合は、具体的なお断りの理由を知る事ができる事もある。

物件の評価方法は、動態的な評価の「収益還元法」と静態的な評価の「積算評価法(原価法)」の2つある。

収益還元法は、その物件が持つ収益力から物件を評価する方法で、家賃収入から割り戻して物件の評価をする。
取引事例法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言え、不動産を長期間保有する場合の評価に適している。

計算方法は、一定期間(通常は1年間)の純収益を還元利回りで割って、100を掛けて収益還元価格を求めるが、その時に還元利回りが重要となる。

・不動産の収益価格=知ってい期間の収益÷還元利回り

一方、積算評価法は、物件価格を評価する方法で、家賃収入が変わっても評価額は変わらない。

計算方法は、対象の不動産をもう一度、建築・造成をした場合にいくらになるか再調達減価を割り出し、建築後の経過年数による価値の減価を割り引いて、現在の価格を推定評価する。

・建物の積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数－年数)

単価と耐用年数と残存年数は、建物の構造によって異なる。
区分所有の場合は、レンタブル比(貸室部分面積÷延床面積)で有効活用される面積割合を計算する必要がある。

現実には、木造在来工法で、平米20万円で建てる事は難しく、遮音ゆ機密性、高断熱を考慮すると工事単価は上がるが、銀行はの部分までは考慮してくれず、あくまでも平均値、平均的な評価を重視する。

<言ってみたいセリフ>

「やるか、やらないかを決めるのは我々であって、銀行じゃない」

by　ドラマ『華麗なる一族』　
阪神特殊製鋼・専務　万俵 鉄平(木村拓也)

銀行から融資を受けられるかどうか分からないのに、社員の前で「2年後、当社にも新しい高炉が建つ」と宣言し、社員のモチベーションを上げた。
それを見た別の役員が、「まだ銀行の融資承認の返事も聞いていないのに」と非難した事を受けて、万俵が言ったセリフ。

銀行融資の際に、借地権は担保評価をしてもらえない場合が多い。

借地権は財産権の一つとして評価されるものではあるが、所有権とは異なり、土地に抵当権の設定ができないため、銀行によっては担保として評価しない場合が多い。

また、担保評価する銀行であっても、実際の借地権価格の50%程度が上限となっている。

銀行には、4つの検査がある。

1.金融庁検査
2.日銀検査
3.本部検査(年1回、検査部の抜き打ち検査)
4.定期検査(月1回、支店内部での定例検査)

この中で最も怖いのが、金融庁検査で、3年に1回のペースで金融庁からエリート官僚が来て、1ヶ月に渡り、銀行内部を調査していく。

検査期間中に、窓口でトラブルがあったり、致命的な事務ミスを犯した場合、支店長の経歴に傷がつき、支店の評価は下がり、場合によっては頭取名で始末書を提出する事となる。

ミスが顧客の不利益になると判断された場合、業務改善命令を受けることになってしまう。

「私は44です。
人生の折り返し地点はとっくに過ぎています。
ですが、残りの人生、自分に言い訳しながら生きていくには長すぎます。」

by『ハゲタカ』　
三葉銀行・資産流動対策室室長　芝野健夫(柴田恭兵)

所得税の予定納税制度は、年収が一定以上ある人に対して課せられ、来年分の所得税を概算が納税する制度である。

その趣旨は、一時に多額の納税額を納付することは、納税者にとって負担となるためという事のようである。

しかし、実際に予定納税が始まる初年度は、前年分を納税した後に、これまでは来年に払っていた税金を今年払うことになり、税額は倍近くなってしまい、納税の為の資金繰りが必要となってしまう。

納税の資金繰りがでず、予定納税を納税日までに払えなければ、延滞金が発生することになる。

2014年末に内閣府が実施した65歳以上の約1500人に対する意識調査によると、1人暮らしの高齢者の45%が「孤立死を身近に感じている」と答えている。

現在も、1人暮らしの高齢者は増え続けており、600万人と推計されている。

マニラ日本人会診療所の医師によると、「フィリピンで病院に救急車で運ばれると、まず最初に『いくらまで補償される医療保険に入っていますか?』と聞かれ、支払能力が十分でなければ初期治療のみとなり、保険に加入していても対応限度額分の治療までしか施されない」と言う。

これはフィリピンの医療システムが関係しており、有名な私立病院では、医師が病院側と診察室の賃貸契約を結んでおり、デパートのテナントの様な関係となっている。

賃貸契約の相場は、高い時で1ヶ月数十万ペソもかかり、収入が少ない医師は継続して診察室を借りる事ができず、病院から追い出されてしまう。

このため、医師が病院で診療を続けるためには、賃料を支払うための効率良く安定した収入が必要となり、これがフィリピンでの「医療のビジネス化」に繋がっているのである。

その結果、フィリピンでは検査費用や診察料は病院や医師によって異なり、自己負担が3割の日本よりも高額になる場合がある。

新興国に移住するという事は、医療環境も含めて現実を検討する必要がある。
快適な老後を過ごす為に好条件が全て揃っている国などは無い。

日本は物価が高く、老後の生活に対する不安は高くなるが、全国どこでも同じ世界水準の医療を、低負担で受けられる。

一方、フィリピンでは一年中、温暖な気候に恵まれ、物価も日本4分の1と安いが、その分、医療を含めて不便な事が多くなる。
マニラなどの大都市には日本語が通じて質の高い病院が揃っているが、更に物価が安い地方都市になる質の高い医療は望めない。

日本の住民票を抜いて海外に移住してしまうと、国民健康保険に加入できなくなる。

国民健康保険に加入していない人が、海外で大病をした場合、日本に帰国して再加入すれば良いと考えるかもしれないが、各航空会社から搭乗を拒否される恐れがある。

例えば全日空(ANA)の場合、エボラ出血熱、コレラ、腸チフスなどの感染症の人は搭乗を拒否される。
またインフルエンザ、風疹、百日咳などの感染症は旅行に適していないと判断され、更に急性心筋梗塞、不安定狭心症、重症心不全、脳卒中急性期などの病気を持つ人、出産予定日まで28日以内の妊婦は医師による搭乗適正の診断書が必要な場合がある。

つまり移住先で大病となった場合、帰国できない可能性があるため、医療保険に未加入であれば自己負担での治療を余儀なくされる事になる。

超高齢化社会に突入している日本にとって、孤立死(自宅で亡くなった単身世帯で自殺も含む)は深刻な問題となっている。

日本全国の統計は明らかになっていないが、東京都監察医務院の調査では、東京都23区では2012年に孤立死した人数は4472人に上る。

最も多い足立区では397人、順に板橋区が354人、大田区が341人と続く。
つまり、この3区では平均して1日に1人が孤立死しているという事になる。