不動産投資において減価償却費は大きな節税効果があるが、その仕組みを正しく理解しておかないと「デッドクロス」という危機的状況を招く恐れがある。

ローン返済の元金分は経費にできず、金利のみが経費算入可能となる。
ローンの返済方式を元利均等返済にしていると、返済が進むにつれて、金利返済分が減っていき、元金返済分が増えていく。

減価償却費は実際にお金は出ていかないのに経費にできる。
元金返済は実際にお金が出ていくのに経費にできない。

返済期間が長い場合には、いつか両者の金額が逆転し、減価償却費より元金返済額の方が大きくなるタイミングがある。
このタイミングを不動産投資における「デッドクロス」と呼ぶ。

ローン返済でキャッシュアウトしているにもかかわらず、経費として計上できないために、多額の税金を支払わねばならない、危険な状況になってしまう。

金融機関が、不動産を担保として融資期間を残存法定耐用年数以内に収めようとすることが多いのも、このデッドクロスを避けようとするからである。

不動産投資は、「借入金の返済原資＝税引後純利益＋原価償却費」だから、法定耐用年数を過ぎると返済原資に充てられる減価償却費が一気になくなり、キャッシュフローが急激に悪化する可能性が高くなる。

デッドクロスが発生する時期は、物件の構造や築年数によって変わるが、築年数が古い物件やローンの借入れ比率が大きい物件ほど早く訪れる特性がある。

デッドクロスを回避するには、以下の方法がある。
・ローンの繰り上げ返済
・物件を売却
・次の不動産を購入し、新たに減価償却費を計上する
・最初貫融資期間を物件の法廷耐用年数以内に抑える

ちなみに、減価償却は課税前のフローを含み資産として不動産のストックに貯金していくようなものである。